Mieter in Sorge: Wenn ein Umbau ins Haus steht

Wenn der Vermieter ankündigt, dass das Haus, in dem man schon lange wohnt, saniert werden soll, ist das für die betroffenen Mieter oft ein Schock. Viele wissen nicht genau, wie sie sich rechtlich korrekt verhalten müssen. Abgesehen vom Lärm durch die Baumaßnahmen fürchten sie auch eine schmerzhafte Mieterhöhung. Hier lesen Sie, welche Umbaumaßnahmen hinzunehmen sind und welche Fristen eingehalten werden müssen.

Wie müssen bauliche Veränderungen angekündigt werden?

Über bauliche Veränderungen müssen Mieter mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich informiert werden. Darin wird erklärt, welche Arbeiten anstehen, wie lange sie dauern und ob die Wohnung teurer wird.

Welche baulichen Maßnahmen sind zulässig?

Erlaubt ist umbauen, um mehr Wohnraum zu schaffen (Dach-Apartment), den Wert des Hauses zu erhöhen, die Wohnverhältnisse zu verbessern (modernes Bad, Lift, oder Energie zu sparen (Dämmung, mehrfach verglaste Fenster).

Wie kann man als Mieter den Umbau verhindern?

Einer Sanierung müssen Mieter grundsätzlich zustimmen. Aber: Eine schwere Krankheit kann beispielsweise ein Härtefall sein, der die Duldungspflicht ausschließt. Hohes Alter alleine reicht dafür nicht.

Tipp: Der Vermieter kann etwa bei Krankheit ein Ausweichquartier anbieten, um die Zustimmung zu erhalten.

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Zeitpunkt: Dem Einbau neuer Fenster bei Frost oder der Erneuerung der Heizungsanlage im Winter muss kein Mieter zustimmen.

Sonderfall eigene Investition
Hatte ein Bewohner erst vor kurzer Zeit (etwa vor zwei Jahren) in Abstimmung mit dem Vermieter auf eigene Kosten z.B. eine Etagenheizung einbauen lassen? Dann braucht er der Erneuerung der Heizungsanlage im Haus nicht zuzustimmen.

Wann bringt man seine Einwände gegen die Ankündigung vor?

Dafür gibt es einen vollen Monat Frist. Dazu ein Beispiel: Das Schreiben des Eigentümers erhält man etwa am 3. April. Die Einspruchsfrist endet dann am 31. Mai.

Welche Grenzen sind einer möglichen Preissteigerung gesetzt?

Die Mieterhöhung ist auf elf Prozent der Baukosten begrenzt. Dieser Betrag wird auf 12 Monatsmieten verteilt.

Wer zahlt die Kosten, die durch den Umbau entstehen?

Wurden Bad, Fenster saniert und lassen sich Gardinen, Spiegelschrank über dem Waschbecken oder Duschvorhang nicht mehr verwenden, hat man Pech. Die Neuanschaffungen muss man dann selbst bezahlen. Ist aber der Teppich unbrauchbar, weil Handwerker ihn beim Erneuern der Heizungsanlage nicht optimal geschützt hatten, können Mieter Schadenersatz geltend machen.

Darf man wegen eines Umbaus die Miete kürzen?

Bei einer Modernisierung, die Energie eingespart, geht das in den ersten drei Monaten nicht. Steht aber z.B. nur das Fliesen der Küche an, darf man sofort Miete kürzen. Fallen nach Umbau Gemeinschaftsräume weg (etwa Trockenkeller), kann man eine niedrigere Miete aushandeln.