Nach langer Debatte: Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat
Die Neuregelungen im Mietrecht sollen Anreize für den Vermieter zur energetischen Sanierung schaffen, den Mieter bei den Energiekosten entlasten, die Position des Mieters bei der Umwandlung von Miete in Eigentum stärken und das sog. Mietnomadentum unterbinden. Wir haben die wichtigsten Änderungen, die der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsänderungsgesetz erreichen will, zusammengestellt.
Energetische Modernisierung
Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden, sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.
Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von 3 Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen. Ab dem 4. Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Unberührt bleibt das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.
Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können wie bisher mit jährlich maximal 11 % auf die Miete umgelegt werden. Energetische Modernisierungsmaßnahmen erhöhen diesen Prozentsatz nicht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung.
Der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen kann nicht mehr dadurch verzögert werden, dass der Mieter vorträgt, die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten stelle eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte dar. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen. Der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter soll also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen behalten und muss, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen.
In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
Vorgehen gegen das Mietnomadentum
Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen.
Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.
Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
Wann tritt das Mietänderungsgesetz in Kraft?
Die Änderungen treten voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft.