Überbau: Streitobjekte an der Grundstücksgrenze

Von einem Überbau spricht man, wenn der Nachbar ein Gebäude über die Grenze baut, zum Beispiel eine Garage. Man sollte sich nicht darauf verlassen, dass die Baubehörden darauf achten, dass die Grenze eingehalten wird. Wenn genehmigt wird, steht im Bescheid sogar, dass Nachbarrechte unberührt bleiben. So schreiben es die Landesbauordnungen der Bundesländer vor.

Für den Überbau gelten in der Regel die Paragrafen 912 bis 916 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie schränken teilweise die Rechte des Grundstückseigentümers nach den Paragrafen 1004 BGB und 985 BGB ein.

Teilweise sind diese Bestimmungen über ihren Wortlaut hinaus als Ausdruck eines allgemeinen Grundgedankens anzuwenden. So wenn bei der Veränderung eines Gebäudes erstmals ein Anschlussblech über die Grenze gebaut wird;- wie der Bundesgerichtshof am 19. September 2008 geurteilt hat. (V ZR 152/07 – Urteil nachlesen).

Man sollte genauso darauf achten, dass der Wortlaut der Paragrafen teilweise einschränkend anzuwenden ist. So besteht nach dem soeben erwähnten Urteil des BGH keine Duldungspflicht, wenn Regeln der Baukunst verletzt worden sind, die eine über die Grenzverletzung hinausreichende Beeinträchtigung des Nachbarn besorgen lassen.

Widersprechen Sie bei einem Überbau möglichst schnell. Achten Sie darauf, dass keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden. Es können Ihnen aber selbst noch nach Jahren Ansprüche zustehen. Die Gerichte und das Fachschrifttum sind sich nicht einmal darin einig, ob Ansprüche verwirkt werden, wenn 10 oder gar 15 Jahre vergangen sind.

Es kann sich also lohnen, einmal genau die Verhältnisse an der Grenze ihres Grundstücks zu prüfen.

Hier können Sie wichtige Urteile zum Themengebiet “Überbau” im Wortlaut nachlesen:

Grenzüberbau (BGH, V ZR 152/07)

Ermittlung der Höhe des Wertverlust durch Überbau (BGH, V ZR 97/06)

Überbau, Zustimmung zu Erweiterungsbau durch Rechtsvorgänger (OLG Bamberg, 5 U 181/03)

Schadensersatz für durch Grenzüberbau verzögerte Verwirklichung eines Bauvorhabens (BGH, V ZR 360/02)

Duldung des Überbaus wegen verspätetem Widerspruch (OLG Köln, 19 U 75/02)

Eigentumsverhältnisse bei Eigengrenzüberbau und Verkauf eines übergebauten Gebäudeteils (BGH, V ZR 268/00)

Kein Nachbarschutz bei Überbau vor dem Verwaltungsgericht (VGH Mannheim, 5 S 1798/95)

Zurechnung von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit beim Überbau (BGH, V ZR 235/75)