Auszug aus der Mietwohnung

Der Tag des eigentlichen Umzugs ist voller Stress und Aufregungen. Diverse Dinge müssen berücksichtigt werden und unvorhersehbare Ereignisse mit kühlem Kopf bewältigt werden. Unsere Tipps helfen Ihnen auf dem Weg in die neuen vier Wände weiter.

Wer zahlt wenn beim Umzug etwas kaputt geht?

Wenn ein Freund in seiner Freizeit unentgeltlich beim Umzug mithilft, haftet er in der Regel nicht (vgl. z.B. das Urteil des Amtsgericht Plettenberg, Az.: 1 C 345/05) Das heißt, es muss auch seine Haftpflichtversicherung nicht zahlen. Wer sich von Freunden helfen lässt bleibt also in der Regel auf dem Schaden sitzen.

Kann ich mich als Helfer trotzdem versichern?

Viele Versicherer haben auf die häufigen Schadensfälle und Streitigkeiten unter Nachbarn und Freunden reagiert. Trotz fehlender Haftung des Helfenden versichern heute einige Haftpflichtversicherer sogenannte Gefälligkeitsschäden mit. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist dann ausdrücklich etwa ein “Einschluss für Gefälligkeitshandlungen” vermerkt. Die Preise variieren mit den Selbstbeteiligungsanteilen im Schadensfall.

Was koste das?

In der Regel sind solche Policen ein paar Euro pro Jahr teurer als die günstigsten Angebote beim gleichen Anbieter, enthalten dann aber, neben der Regulierung von Gefälligkeitsschäden, auch weitere Zusatz-Absicherungen.

Haftet der bezahlte Umzugshelfer immer?

Nein. Beispielsweise hat das Amtsgericht Butzbach, Az.: 5 C 182/00 entschieden: Wenn der Umzugskunde bemerkt, dass die gewerblichen Umzugshelfer angetrunken sind, muss er sich im Schadensfalls eine Mitschuld anrechnen lassen. Es werden dann nicht alle Kosten ersetzt.

Kann ich mich auf die Professionalität einer Spedition verlassen?

Ja. Beispielsweise können Sie sich darauf vertrauen, dass geeignetes Verpackungsmaterial geliefert wird, urteilte das Amtsgericht Bad Homburg, Az.: 2 C 3963/00. Für Schäden, die durch von der Spedition gestelltes, mangelhaftes Verpackungsmaterial entstehen, kommt die Spedition grundsätzlich selbst dann auf, wenn der Kunde selbst den Karton gepackt hat.

Achtung bei Schäden, die durch die Spedition verursacht werden!

Bei solchen Schäden ist zu unterscheiden zwischen einem offenen von außen erkennbaren Schaden (Verpackung beschädigt) und einem verdeckten nicht von außen erkennbaren Schaden (Verpackung einwandfrei aber Inhalt beschädigt). Prüfung Sie möglichst sofort nach Lieferung das Umzugsgut auf Beschädigungen. Bei einem offenen erkennbaren Schaden sollten Sie innerhalb von 24 Stunden schriftlich monieren; idealerweise gleich bei Lieferung, und auf dem Auftrags- bzw. Lieferschein vom Spediteur gegenzeichnen lassen mit Datum und Uhrzeit. Auch bei verdeckten Schäden sollten Sie schnell handeln und die Umzugskisten nicht wochenlang ungeöffnet stehen lassen. Idealerweise sollten Sie innerhalb von 7 Tagen alles auspacken und prüfen. Ggf. kann die Frist auch etwas länger sein, aber sie sollten sicherheitshalber nicht so lange zuwarten. Wenn Sie einen Schaden feststellen, sollten Sie sofort Beweise sichern (z.B. Fotos machen) und den Schaden unverzüglich zu schriftlich, am besten per Fax, anzeigen und Ersatz verlangen innerhalb der Frist.

Kündigung des Mietverhältnisses

Nicht immer erfolgt der Auszug aus der gewohnten Wohnung ganz freiwillig. Daher sollten Mieter Ihre Rechte in Sachen Eigenbedarf genau kennen und sich im Zweifelsfall juristisch beraten lassen. Unsere Informationen geben einen ersten Einblick in die Rechtslage.

Wie ist die Rechtslage bei Eigenbedarf?

Gekündigt werden darf ein unbefristeter Mietvertrag vom Vermieter nur unter besonderen Voraussetzungen, wie etwa dem Vorliegen von sogenanntem Eigenbedarf. Es spielt übrigens keine Rolle, wie lange die Wohnung gemietet war, und wann Eigenbedarf angekündigt wurde. Eine Eigenbedarfskündigung muss ausführlich vom Vermieter begründet werden. Die Rechtsprechung verlangt nämlich, dass der Mieter in die Lage gesetzt wird, selbst zu prüfen, ob an der Kündigung etwas dran ist, oder ob der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Es reicht also nicht pauschal mit der Begründung zu kündigen “wegen Eigenbedarf”.

Was prüft das Gericht?

In einer Räumungsklage prüft es nur die Gründe für den Eigenbedarf, die in der Begründung des Kündigungsschreibens angegeben sind. Selbst wenn wirklich Eigenbedarf vorliegt kann ein Prozess verloren werden, weil die Kündigung nicht ausreichend begründet wurde. Ausnahme: Es reicht grundsätzlich aus, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben nur die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, so ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 06.07.2011 (VIII ZR 317/10). Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, müssen im Kündigungsschreiben nicht extra wiederholt werden.

Wann ist es wirklich Eigenbedarf?

Der Vermieter muss die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hiervon kann nach der Rechtsprechung ausgegangen werden, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen und wenn diese Absicht auf vernünftige Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse). Die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung sind in der Regel nicht zu berücksichtigen.

Beispiele: Ein Nutzungsinteresse wurde in folgenden Fällen bejaht:

• Wenn der Vermieter eine größere Wohnung haben will, damit er jedem seiner Kinder ein eigenes Zimmer zur Verfügung stellen kann.
• Wenn der Vermieter mit seiner insgesamt vierköpfigen Familie von einer Dreizimmerwohnung in eine Vierzimmerwohnung umziehen will.
• Wenn ein Vermieter aus einer 49 qm großen Zweizimmerwohnung in eine ca. 75 qm große Dreizimmerwohnung umziehen möchte.

Darf wegen der Nichte gekündigt werden?

Wenn für eine Verantwortung für den Wohnbedarf aus einem sozialen Kontakt besteht, fällt auch die Nichte unter den privilegierten Personenkreis.

Wer drei Nachmieter bringt, kann jederzeit ausziehen?

Falsch. Ein möglicher Nachmieter ist nicht dazu da, die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten abzukürzen. Akzeptiert der Vermieter den vorzeitigen Mieterwechsel, ist dies also reine Kulanz.

Man muss nämlich zwischen herkömmlichen Mietverträgen auf unbestimmte Zeit und solchen, die nur auf bestimmte Zeit abgeschlossen sind, unterscheiden. Der Nachmieter ist nur bei Zeitmietverträgen von Bedeutung. Denn nur hier steht das Ende der Mietzeit bereits ausdrücklich fest (z.B. drei Jahre). Solche Verträge können in der Regel nicht vorzeitig gekündigt werden und enden automatisch, wenn beispielsweise die vereinbarten drei Jahre zu Ende sind. Nur bei diesen, mittlerweile selten gewordenen Mietverhältnissen, muss der Vermieter seinen Mieter vorzeitig ausziehen lassen, wenn ein geeigneter Nachmieter gestellt wird. Außerdem muss man sich auch noch auf ein besonderes Interesse berufen, etwa Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt.

Wohnungsübergabe

Die Freude über eine neue Wohnung sollte nicht vergessen machen, dass gegenüber dem bisherigen Vermieter noch zahlreiche Pflichten bestehen. Viele machen beim Auszug schwerwiegende Fehler und provozieren damit lang andauernde Rechtsstreitigkeiten. Und nur selten verläuft eine Wohnungsübergabe völlig ohne Scherereien. Deshalb sollte man schon beim Einzug vorbeugen und eine Übergabeprotokoll anfertigen und Fotos von allen Räumlichkeiten machen. Die folgenden Tipps sollten Ihnen helfen, problemlos aus der alten Wohnung auszuziehen.

Das bewirkt ein Übergabeprotokoll

Wird ein Protokoll unterzeichnet, das die Schäden in der Wohnung auflistet, ist das in der Rechtssprache ein “deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Später kann man dann regelmäßig nicht erfolgreich behaupten, dass die im Protokoll enthaltenen Feststellungen nicht stimmen.

Beispiel: Wenn der Vermieter im Protokoll vom Auszug bestätigt, dass die Wohnung mangelfrei übergeben worden ist, ohne dass er sie tatsächlich auf Schäden untersucht hat oder wenn er im Protokoll keine Schäden aufgenommen hat, kann er vom Mieter grundsätzlich keinen Schadenersatz mehr verlangen, wenn er erst später tatsächlich noch Schäden feststellt.

So sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll aussehen

Beim Einzug und beim Auszug jeweils vorhandene Mängel so detailliert und nachvollziehbar wie möglich auflisten. Halten Sie im Protokoll auch fest, welche Einrichtungsgegenstände nicht funktionieren und welche Einrichtungsgegenstände dem Vermieter gehören.

Tipp zum Übergabeprotokoll

Ist in dem Übergabeprotokolle vom Einzug nur vermerkt, dass eine Einbauküche vorhanden ist, kann dies beim Auszug zu Streit führen. Denn am Ende möchte der Vermieter den vom Mieter nachträglich gekauften Kühlschrank kostenlos behalten. Deshalb sollte im Protokoll vermerkt beispielsweise werden: „Einbauküche, bestehend aus: Herd, Ofen und Spüle, ohne Kühlschrank und weitere Elektrogeräte.“

Was, wenn man als Mieter nicht zu einem gemeinsamen Protokoll bereit ist?

Weder Mieter, noch Vermieter können dazu gezwungen werden. Sprechen Sie rechtzeitig mit dem Vermieter. Andernfalls empfiehlt es sich Fotos anzufertigen. Nehmen Sie zur Wohnungsübergabe auch einen unabhängigen Zeugen mit!

Was sind Schönheitsreparaturen?

Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken. Das Streichen der Fußböden und der Heizkörper, einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und der Außentüren von Innen.

Welche Schäden/Abnutzungen sind bei Auszug zu beseitigen?

Schönheitsreparaturen muss der Mieter nur durchführen, wenn er vertraglich dazu verpflichtet ist. Er muss aber unabhängig davon immer die Schäden, die nicht auf dem bestimmungsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, beseitigen oder dem Vermieter ersetzen. Beispielsweise: Brandlöcher, Rotweinflecke im Teppich, Sprünge im Waschbecken, stark verkratztes Parkett, usw.

Kann ich die Kaution einfach abwohnen?

Nein. Die Kaution sichert nicht nur die laufende Miete, sondern auch Schadensersatzansprüche des Vermieters, die erst nach der Übergabe der Wohnung entstehen oder geltend gemacht werden können. Ist der Vermieter auf Zack, wird er sofort das gerichtliche Mahnverfahren wegen der rückständigen Miete einleiten wenn Sie versuchen die Kaution abzuwohnen statt die geschuldete Miete zu zahlen.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Um zu prüfen, welche Ansprüche er gegen den Mieter hat, kann sich der Vermieter in der Regel bis zu 6 Monaten Zeit lassen. Denn der Vermieter muss beispielsweise erst Kostenvoranschläge einholen. Ist es aber offensichtlich, dass keine Ansprüche mehr bestehen (z.B. Übergabeprotokoll ohne festgestellte Mängel und keine Nebenkostenforderungen), muss die Kaution kurzfristig nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückbezahlt werden.

Die wichtigsten Urteile zum Nachlesen

Eigenbedarf bei langjährigem Mieter (LG Frankfurt am Main; 2-11 S 110/11)

Wegfall des Grundes für den Eigenbedarf (BGH; VIII ZR 339/04)

Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs – Studierende Tochter in beengten Verhältnissen (LG Berlin; 63 S 237/97)

Schönheitsreparaturenklausel: Starre Quotenabgeltung (BGH; VIII ZR 247/05)

Zur Wirksamkeit von Individualvereinbarungen im Mietvertrag (BGH; VIII ZR 71/08)

Mieter müssen nicht „weiß“ streichen, auch nicht beim Auszug (BGH; VIII ZR 198/10)

Eigenleistung des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel (BGH; VIII ZR 302/07)

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