AG Brandenburg, Schlussurteil vom 21. November 2012, 31 C 11/12

Sofortiges Anerkenntnis im Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Leitsatz des Gerichts

Ein sofortiges Anerkenntnis (§ 93 ZPO) im Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558a BGB) ist auch nach einer Verteidigungsanzeige der Mieter im Verfahren noch möglich, wenn der Vermieter den Mietern vorab nicht die Berechnungsdaten offen gelegt und verständlich begründet hat sondern dies erst im Rechtsstreit (§ 558b BGB) nachholt.

Tenor

1. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

2. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

   Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe von 550,00 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagten zu 1.) und 2.) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

3. Der Streitwert des Verfahrens beträgt bis zum 15. August 2012 insgesamt 1.392,00 Euro und ab dem 16. August 2012 noch 523,00 Euro.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Beklagten zu 1.) und 2.) sind Mieter einer Wohnung, gelegen …-straße …7 in X1. …, die sie mit Mietsvertrag vom 12.12.2006 zum 01.01.2007 von dem ehemaligen Zwangsverwalter des Objekts angemietet haben.

Der Kläger ist seit 2009 Eigentümer dieses Wohnhauses und begehrte nunmehr mit seiner Klage vom 28.12.2011 – welche am 28.12.2011 beim hiesigen Amtsgericht einging und nach Zahlung des Gerichtskostenvorschusses den Beklagten zugestellt wurde – von den Beklagten die Zustimmung zu einer mit Schreiben vom 14.07.2011 – Anlage K 2 (Blatt 20 bis 21 der Akte) – verlangten Erhöhung der Netto-(grund-)-kaltmiete von monatlich 580,00 Euro auf monatlich 696,00 Euro mit Wirkung vom 01.10.2011.

Die Parteien stritten zunächst über die korrekte Einordnung der Wohnung, insbesondere zu der Frage, ob das Wohnmerkmal des qualifizierten Mietspiegels der Stadt X1. … für 2010 hinsichtlich eines „guten“ Gebäudezustandes, nämlich:

„Gebäude mit Fertigstellung der Komplettsanierung ab dem 01.01.1995“

bei der hier streitbefangenen Wohnung vorliegt oder nur ein „normaler“ Gebäudezustand:

„Gebäude mit Fertigstellung der Komplettsanierung vor dem 01.01.1995“.

Insofern teilten die Beklagten dem Kläger auch mit Schreiben vom 04.08.2011 – Anlage B 1 (Blatt 43 bis 46 der Akte) – mit, dass ihrer Ansicht nach die Voraussetzungen dafür, dass der Zustand dieses Gebäude gemäß dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt X1. … für 2010 als „Gut“ einzustufen sei, nicht vorliegen würde und sie aus diesem Grunde von dem Kläger hierzu auch eine nachvollziehbare Darlegung erwarten würden.

Auf dieses Schreiben der Beklagten vom 04.08.2011 – Anlage B 1 (Blatt 43 bis 46 der Akte) – reagierte der Kläger jedoch unstreitig nicht.

Auch im hiesigen Rechtsstreit wendeten sich die Beklagten zunächst dann noch mit dieser Begründung gegen eine Mieterhöhung, welcher sie dann aber mit Schreiben vom 31.07.2012 zustimmten, nachdem der Kläger zuvor im hiesigen Zivilverfahren mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18.07.2012 durch Vorlage von Bauzeichnungen, Unterlagen und Zeitungsartikeln sowie der Benennung von Zeugen nunmehr den Nachweis erbracht hatte, dass dieses Wohnmerkmal („Gebäude mit Fertigstellung der Komplettsanierung ab dem 01.01.1995“) bei der hiesigen Wohnung tatsächlich vorliegt und somit der Gebäudezustand auch als „Gut“ im Sinne des Mietspiegels der Stadt anzunehmen ist.

Zwischen den Prozessparteien blieb jedoch streitig, ob der Kläger die Beklagten über das tatsächliche Vorliegen dieses Wohnmerkmals bereits mit seinem Schreiben vom 14.07.2011 – Anlage K 2 (Blatt 20 bis 21 der Akte) – oder aber zumindest nach Erhalt ihres Schreibens vom 04.08.2011 – Anlage B 1 (Blatt 43 bis 46 der Akte) – hätte substantiiert bzw. nachvollziehbare informieren müssen oder nicht.

Aufgrund des Anerkenntnisses der Beklagtenseite vom 31.07.2012 wurden die Beklagten mit Teil-Anerkenntnisurteil vom 15.08.2012 verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für diese Wohnung mit Wirkung ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.

Der Kläger behauptet, dass die Kosten des Rechtsstreits von den Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu tragen sind, da seiner Meinung nach hier nicht ansatzweise von einem sofortigen Anerkenntnis der Beklagten im Sinne des § 93 ZPO ausgegangen werden können. Die Beklagten hätten nämlich nicht nur schriftlich ihre Verteidigungsbereitschaft angezeigt, sondern darüber hinaus auch auf die Klageschrift erwidert.

Im Rahmen der Replik sei dann von ihm lediglich im Hinblick auf die Einordnung des Gebäudes im Mietspiegel den Beklagten gegenüber dann Beweismittel benannt und weiter zu den Hintergründen ausgeführt worden. Bereits im Mieterhöhungsverlangen vom 14.07.2011 habe er jedoch bereits aufgezeigt, dass er den Zustand des Gebäudes mit „gut“ eingestuft habe. In diesem Zusammenhang hätten die Beklagten auch nicht ansatzweise bei ihm nachgefasst, auf welcher Basis er – der Kläger – zu dem entsprechenden Einordnungsergebnis gekommen sei. Vielmehr hätten die Beklagten eine eigene Einordnung vorgenommen. Auf weitere Erklärungen oder Erläuterungen seiner – des Klägers – Person sei es somit auch nicht angekommen. So würde sich für ihn hier auch im besonderen Maße die Frage stellen, wie die Beklagten darauf gekommen sind, dass die Komplettsanierung des Gebäudes schon vor 1995 fertig gestellt worden sei.

Insofern seien es auch die Beklagten gewesen, die ihre Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen verweigert hätten.

Nach alledem seien die Kosten des Rechtsstreits nunmehr auch den Beklagten aufzuerlegen.

Der Kläger beantragt nach Erlass des Teil-Anerkenntnisurteils,

den Beklagten zu 1.) und 2.) die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) beantragen nach Erlass des Teil-Anerkenntnisurteils,

die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger aufzuerlegen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) tragen vor, dass sie bereits nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Klägers vom 14.07.2011 mit Schriftsatz vom 04.08.2011 – Anlage B 1 (Blatt 43 bis 46 der Akte) – darauf hingewiesen hätten, dass sich der Kläger bisher noch nicht dazu erklärt habe, aus welchen nachvollziehbaren Gründen er den Zustand des Wohngebäudes als „gut“ im Sinne des Mietspiegels der Stadt X1. … eingestuft habe. Jegliche Erläuterungen seitens des Klägers hierzu seien ausgeblieben. Auch in der Klageschrift seien keinerlei Darlegungen oder Nachweisführungen zur Eingruppierung dieses Gebäudes nach dem Mietspiegel der Stadt erfolgt, sondern lediglich eine unschlüssige Behauptung hierzu erklärt worden.

Erstmalig mit Schriftsatz vom 19.07.2012 und den hierzu beigefügten Anlagen habe der Kläger dann dargelegt und nachgewiesen, dass die Komplettsanierung dieses Gebäudes erst nach 1995 fertig gestellt worden sei und insofern gemäß dem Mietspiegel der Stadt die Grundvoraussetzungen für die Eingruppierung in den Zustand „gut“ vorliegend tatsächlich gegeben sind.

Infolge dessen hätten sie auch erst mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 31.07.2012 ein Anerkenntnis des geltend gemachten Anspruchs und damit auch ein „sofortiges Anerkenntnis“ erklären können. Die den Klageanspruch begründenden Tatsachen habe der Kläger nämlich erst nach Rechtshängigkeit und auch erst mit dem Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18.07.2012 vorgetragen. Die bis dahin unschlüssige Klage sei somit erst mit dem Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18.07.2012 überhaupt schlüssig geworden.

Die Kosten des Verfahrens seien daher dem Kläger gemäß § 93 ZPO aufzuerlegen, da sie keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hätten. Hätte der Kläger nämlich seiner Substantiierungspflicht in dem Mieterhöhungsverlangen vom 14.07.2011 bereits Genüge getan oder aber spätestens nach ihrem Schriftsatz vom 04.08.2011 – Anlage B 1 (Blatt 43 bis 46 der Akte) – auf ihre Einwände reagiert, wäre eine Klage nämlich vermeidbar gewesen.

Einem sofortigen Anerkenntnis im Sinne des § 93 ZPO würde hier auch nicht entgegenstehen, dass sie zunächst die Verteidigungsanzeige abgegeben und auf die Klage vom 28.12.2011 erwidert hätten, zumal auch noch keine streitige Verhandlung stattgefunden habe.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Prozessparteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Der Kläger hatte gegenüber den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB hier einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung von bisher monatlich 580,00 Euro netto auf nunmehr monatlich 696,00 Euro netto. Nachdem die Beklagten zu 1.) und 2.) den hier mit der Klage geltend gemachten Anspruch nach Rechtshängigkeit des Verfahrens (17.04.2012) durch schriftliches Anerkenntnis vom 31.07.2012 – unter Protest gegen die Kosten – anerkannt haben und bereits am 15.08.2012 ein Teil-Anerkenntnisurteil in der Hauptsache erging, hat das erkennende Gericht nunmehr jedoch nur noch über die Kosten des Rechtsstreits gemäß §§ 91 ff. ZPO zu entscheiden.

Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 14.07.2011 ist grundsätzlich als formwirksam anzusehen. Es ist gemäß § 558 a Abs. 1 und § 126 b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt X1. … für 2010 begründet worden. Da bei Abgabe und Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 14.07.2011 der qualifizierte Mietspiegel der Stadt X1. … für 2010 bereits veröffentlicht war, durfte der Kläger sein Erhöhungsverlangen grundsätzlich auch auf diesen Mietspiegel stützen. Die gesetzlichen Anforderungen an die Textform wahrt das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 14.07.2011 im Übrigen.

Nach § 93 ZPO fallen Kosten des Verfahrens einem Kläger ungeachtet seines Obsiegens aber dann zur Last, wenn die Beklagten nicht Veranlassung zur Klageerhebung gegeben haben und die Beklagten den Anspruch „sofort“ anerkennen. Diese Voraussetzungen sind hier bei der Beklagtenseite aber gegeben. Die Beklagten haben durch ihr Verhalten nämlich nicht zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben. Ihr Verhalten bis zur Klageerhebung gegen sie war nämlich nicht so, dass der Kläger annehmen musste, er werde ohne Klage nicht zu seinem Recht gegenüber den Beklagten kommen. Veranlassung zur Klage gibt eine Partei nämlich durch ein Verhalten nur dann, wenn es vernünftigerweise den Schluss auf die Notwendigkeit eines Prozesses rechtfertigt (Reichsgericht, RGZ Band 118, Seiten 261 ff.). Daraus folgt, dass es für die Frage, ob die Beklagten Anlass zur Klage gegeben haben, auf ihr Verhalten vor der Klageerhebung ankommt (BGH, NJW 1979, Seite 2040; BGH, BB 2005, Seiten 1302 f. = NJW-RR 2005, Seiten 1005 f. = MDR 2005, Seiten 1068 f.).

Das Verhalten der Beklagten vor dem Prozess rechtfertigte für den Kläger hier aber gerade nicht dessen Notwendigkeit. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben vorliegend nämlich nicht durch ihr Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben. Die Klage war vielmehr zunächst unbegründet, da der Anspruch des Klägers auf Zustimmung zur Erhöhung der von ihm mit Schreiben vom 14.07.2011 verlangten Mieterhöhung zunächst noch nicht bestand, weil der Kläger die Beklagten nicht darauf hingewiesen hatte, dass die Fertigstellung der Komplettsanierung dieses Gebäude erst nach dem 01.01.1995 erfolgt ist und somit nur aus diesem Grunde der Gebäudezustand dieses Wohnhauses entsprechend dem „Mietspiegel 2010“ der Stadt X1. … auch als „Gut“ und nicht mehr als „Normal“ einzustufen ist.

Da der Kläger auf die mit Schreiben der Beklagten vom 04.08.2011 erfolgten Rückfragen zu dem von ihm als „Gut“ beschriebenen Gebäudezustand dieses Wohnhauses im Übrigen unstreitig überhaupt nicht reagierte und erst im hiesigen Rechtsstreit substantiiert mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18.07.2012 belegt hat, dass die Fertigstellung der Komplettsanierung dieses Gebäude tatsächlich erst nach dem 01.01.1995 erfolgte, durften die Beklagten auch insoweit zunächst ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern und haben sie durch ihr Verhalten vorliegend auch diesbezüglich keine Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben (vgl. LG Potsdam, Urteil vom 20.08.2009, Az.: 11 S 208/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 1253; LG Berlin, Grundeigentum 2005, Seiten 307 ff.; LG Mannheim, MDR 1996, Seiten 1007 f.; LG Hamburg, WuM 1987, Seiten 354 ff; LG Mönchengladbach, WuM 1981, Seite 137; LG Itzehoe, WuM 1980, Seite 271; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.08.2009, Az.: 712 C 15/09, u. a. in: ZMR 2010, Seiten 47 f. = WE 2009, Seiten 232 f. = BeckRS 2010, Nr.: 00076; AG Zossen, Urteil vom 18.09.2008, Az: 3 C 110/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 119; AG Hohenschönhausen, Urteil vom 15.01.2004, Az.: 12 C 316/03, u. a. in: MM 2004, Seite 80).

Der Kläger hat nämlich hier vorvertragliche Pflichten bei Anbahnung des Vertrages zur Änderung der Miethöhe verletzt. Den Vermieter trifft nämlich die Pflicht, in einem solchen Anbahnungsverhältnis seinem Mieter korrekte Berechnungsdaten zu liefern (LG Potsdam, Urteil vom 20.08.2009, Az.: 11 S 208/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 1253; LG Berlin, Grundeigentum 2005, Seiten 307 ff.; LG Mannheim, MDR 1996, Seiten 1007 f.; LG Hamburg, WuM 1987, Seiten 354 ff.; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.08.2009, Az.: 712 C 15/09, u. a. in: ZMR 2010, Seiten 47 f. = WE 2009, Seiten 232 f. = BeckRS 2010, Nr.: 00076). Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens muss somit bereits aus sich heraus verständlich sein und den Mieter in die Lage versetzen, anhand der darin enthaltenen Angaben seine Zustimmungspflicht zu überprüfen.

Unschädlich ist dabei zwar ggf. eine falsche Angabe des zur Begründung herangezogenen Mietspiegel-Feldes, wenn es dem Mieter ohne große Mühe möglich ist, zu erkennen, von welchen Daten der Vermieter ausgeht, und er die unzutreffende Angabe selbst zu ersetzen imstande ist. Die Umstände des vorliegenden Falls unterscheiden sich jedoch in tatsächlicher Hinsicht von dieser Konstellation.

Der Kläger beruft sich darauf, dass der Zustand des Gebäudes entsprechend dem Mietspiegel der Stadt X1. … für 2010 „Gut“ sei. Von Bedeutung ist insofern vorliegend also die in dem Mieterhöhungsverlangen aufgestellte Behauptung des Klägers, der Zustand des Gebäudes sei „Gut“ entsprechend dem Mietspiegel der Stadt X1. … für 2010. Ein Werturteil ist diese Aussage nicht, weil wohnwertbildende Merkmale der Anlage behauptet werden. Ein „guter“ Zustand eines Gebäudes ist aber nur dann gemäß dem Mietspiegel der Stadt X1. … für 2010 gegeben, wenn die Komplettsanierung des von den Beklagten bewohnte Gebäudes erst ab dem 01.01.1995 fertig gestellt worden ist. Dass die Fertigstellung der Komplettsanierung tatsächlich erst ab dem 01.01.1995 erfolgt war ist für die Beklagten vorliegend aber gerade nicht ohne weiteres nachprüfbar, weil sie erst zum 01.01.2007 in dieses Objekt eingezogen sind. Von den Beklagten als Mieter zu verlangen, sie müssten dies selbst recherchieren, geht aber nicht an (LG Berlin, Grundeigentum 2005, Seiten 307 ff.; LG Hamburg, WuM 1987, Seiten 354 ff.). Vielmehr muss der Vermieter seinen Mietern sein Begehren aus sich heraus verständlich und begründet darlegen (LG Potsdam, Urteil vom 20.08.2009, Az.: 11 S 208/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 1253; LG Itzehoe, WuM 1980, Seite 271; LG Mönchengladbach, WuM 1981, Seite 137; AG Zossen, Urteil vom 18.09.2008, Az: 3 C 110/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 119).

Diesen Anforderungen wird die Erhöhungserklärung des Klägers vom 14.07.2011 aber nicht gerecht, weil sie insbesondere die erklärte Erhöhung nicht hinreichend genug erläutert (LG Potsdam, Urteil vom 20.08.2009, Az.: 11 S 208/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 1253; LG Berlin, Grundeigentum 1987, Seiten 727 ff. = MDR 1987, Seite 768 = ZMR 1987, Seite 310 = WuM 1987, Seite 265; AG Zossen, Urteil vom 18.09.2008, Az: 3 C 110/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 119).

Dass der Gebäudezustand des Gebäudes – in dem sich die von den Beklagten bewohnte Wohnung befindet – somit aufgrund dieses wohnwertbildenden Merkmals als „Gut“ einzustufen ist, konnten die Beklagten dementsprechend hier nicht ohne weiteres nach Erhalt des Schreibens des Klägers vom 14.07.2011 nachvollziehen, da die Fertigstellung der Komplettsanierung auch schon bis zum 31.12.1994 hätte erfolgt sein können. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 14.07.2011 – Anlage K 2 (Blatt 20 bis 21 der Akte) – enthält hierzu aber keine Tatsachen, so dass es deshalb auch geeignet war, bei den Beklagten als Mietern einen Irrtum über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erregen (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.08.2009, Az.: 712 C 15/09, u. a. in: ZMR 2010, Seiten 47 f. = WE 2009, Seiten 232 f. = BeckRS 2010, Nr.: 00076).

Zwar dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bei der Handhabung der verfahrensrechtlichen Vorschrift der §§ 558 ff. BGB an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht Anforderungen gestellt werden, durch die die mit dem Mieterhöhungsverfahren verbundenen Schwierigkeiten einseitig zulasten des Vermieters gehen (BVerfG, BVerfGE Band 49, Seiten 244 ff.; BVerfG, BVerfGE Band 79, Seiten 80 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, Seite 1485). Das Bundesverfassungsgericht hat es jedoch als zumutbar angesehen, dass der Vermieter dem Mieter diejenigen Informationen übermitteln muss, die diesem eine eigene Nachprüfung des Mieterhöhungsverlangens ermöglichen (BVerfG, BVerfGE Band 79, Seiten 80 ff.; BGH, Urteil vom 18.12.2002, Az.: VIII ZR 72/02, u. a. in: NJW 2003, Seiten 963 ff.).

Insofern hätte der Kläger aber hier bereits in seinem Mieterhöhungsverlangen vom 14.07.2011 konkrete Tatsachen dazu angegeben müssen, dass die Fertigstellung der Komplettsanierung dieses Gebäude erst nach dem 01.01.1995 erfolgte und aus diesem Grunde der Gebäudezustand auch als „Gut“ entsprechend dem Mietspiegel der Stadt einzustufen ist (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2004, Az.: 63 S 263/04, u. a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 307 ff; LG Berlin, Grundeigentum 1987, Seiten 727 ff. = MDR 1987, Seite 768 = ZMR 1987, Seite 310 = WuM 1987, Seite 265).

Dies hier um so mehr, als der Kläger es auch unstreitig nicht für notwendig erachtete noch vor Erhebung der Klage auf das Schreiben der Beklagten vom 04.08.2011 (Blatt 43 bis 46 der Akte) zu antworten, in welchem die Beklagten genau zu dieser Frage – ob der Zustand des Gebäudes als „gut“ oder nur als „normal“ anzusehen ist – eine „nachvollziehbare Darlegung“ des Klägers einforderten. Eine Erkennbarkeit der wahren Umstände war für die Beklagten vorliegend nämlich nicht gegeben, da sich der Kläger zur Erläuterung und Begründung dieses wohnwertbildenden Merkmals erst jetzt mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18.07.2012 auf Bauzeichnungen, Zeitungsartikel und Zeugen bezogen hat, die den Beklagten jedoch zuvor unstreitig so noch nicht bekannt waren.

Ohne die erforderliche Erläuterung und Begründung, warum der Zustand dieses Gebäudes „Gut“ im Sinne des qualifizierten Mietspiegels der Stadt X1. … für 2010 sein soll, war das Erhöhungsverlangen für die Beklagten aber auch nicht aus sich heraus verständlich und damit unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2004, Az.: 63 S 263/04, u. a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 307 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 1987, Seiten 727 ff. = MDR 1987, Seite 768 = ZMR 1987, Seite 310 = WuM 1987, Seite 265). Die Beklagten durften daher zunächst hier auch noch davon ausgehen, dass für ihre Wohnung eine Vergleichsmiete nach einem „normalen“ Zustand des Gebäudes anzuwenden sei.

Diesen gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen wurde das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 14.07.2011 – welches keine Angaben zu dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Komplettsanierung enthält – somit gerade nicht gerecht. Damit lag ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen im Jahre 2011 auch noch nicht vor. Dieses ist erst mit dem Schriftsatz der Klägerseite vom 18.07.2012 nachgeholt worden, so dass die Beklagten zum Zeitpunkt der Klageerhebung auch noch keine Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben hatten (LG Berlin, Grundeigentum 1987, Seiten 727 ff. = MDR 1987, Seite 768 = ZMR 1987, Seite 310 = WuM 1987, Seite 265; AG Trier, WuM 2004, Seiten 343 f.; AG Bonn, WuM 1983, Seite 56).

Zwar kann ein Vermieter – wie hier der Kläger – grundsätzlich sein Mieterhöhungsverlangen auch gemäß § 558 b Abs. 3 BGB während des Prozesses – wie hier mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 18.07.2012 geschehen – durch die konkreten Angaben nachbessern (BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az.: VIII ZR 141/09, u. a. in: NJW-RR 2010, Seiten 436 f.; BGH, Urteil vom 01.04.2009, Az.: VIII ZR 179/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 1737 f.; OLG Celle, WuM 1996, Seiten 20 f. = Grundeigentum 1996, Seiten 123 ff. = NJWE-MietR 1996, Seiten 73 f.; BayObLG, NJW-RR 1989, Seiten 1172 f.; LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009, Az.: 63 S 523/08, u. a. in: Grundeigentum 2010, Seite 63), jedoch hätte hier ggf. sogar ein neues Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich abgegeben werden müssen, da vorliegend sogar fraglich ist, ob es für eine wirksame Nachholung gemäß § 558 b Abs. 3 BGB ausreicht, im Rechtsstreit die Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens lediglich um neue Angaben und Erläuterungen zu ergänzen (LG Potsdam, Urteil vom 20.08.2009, Az.: 11 S 208/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 1253; AG Zossen, Urteil vom 18.09.2008, Az: 3 C 110/08, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 119), weil auch im Prozess alle Voraussetzungen erfüllt sein müssen, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009, Az.: 63 S 523/08, u. a. in: Grundeigentum 2010, Seite 63). Die Beklagten waren nämlich nicht verpflichtet, ohne Erfüllung ihrer legitimen Prüfinteressen eine Zustimmung zur Mieterhöhung abzugeben.

Selbst wenn man aber das Mieterhöhungsverlangen des Klägers mit dem Zeitpunkt des Zugangs des Schriftsatzes der Prozessbevollmächtigten der Klägerseite vom 18.07.2012 nebst Anlagen bei der Beklagtenseite zum 24.07.2012 (gemäß Empfangsbekenntnis der Prozessbevollmächtigten der Beklagten; Blatt 64 der Akte) als formell ordnungsgemäß begründet und somit wirksam ansehen würde, so liefe doch auf jeden Fall hier erst ab diesem Zeitpunkt (24.07.2012) eine neue Zustimmungsfrist von 2 Monaten für die Beklagten gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 01.04.2009, Az.: VIII ZR 179/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 1737 f.).

Insofern erfolgte die hier dann mit Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 31.07.2012 erklärte Zustimmung zur Mieterhöhung verbunden mit einem Anerkenntnis des gerichtlich geltend gemachten Anspruchs – nachdem die Klägerseite hier erstmals substantiiert mit Schriftsatz vom 18.07.2012 (welcher der Beklagtenseite am 24.07.2012 zuging) dargelegt hatte, dass die Fertigstellung der Komplettsanierung dieses Gebäude erst nach dem 01.01.1995 erfolgt ist – aber unverzüglich und vor allem auch noch innerhalb der neu zu laufenden 2-Monatsfrist gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB, so dass hier auch ein „sofortiges“ Anerkenntnis im Sinne des § 93 ZPO gegeben ist (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2009, Az.: 67 S 376/08, u. a. in: NZM 2009, Seite 699) und vorliegend aus diesem Grunde auch der Kläger die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 93 ZPO zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2009, Az.: 67 S 376/08, u. a. in: NZM 2009, Seite 699; AG Trier, WuM 2004, Seiten 343 f.; AG Bonn, WuM 1983, Seite 56; vgl. hierzu u. a. auch: Regine Paschke, Grundeigentum 2010, Seiten 1385 ff; Regine Paschke, NZM 2008, Seiten 705 ff; Dr. Werner Hinz, NZM 2002, Seiten 633 ff; Dr. Alexander Scholz, NJW 1983, Seiten 1822 ff; Schulter, Beck’scher Online-Kommentar BGB, Edition: 24, Stand: 01.08.2012, § 558 b BGB, Rn. 32).

Ob der Kläger im Übrigen die Beklagten auch ausreichend über die im Jahre 2009 geänderte Eigentümerstellung informiert hatte und somit auch seine Aktivlegitimation ihnen gegenüber vor dem Mieterhöhungsverlangen vom 14.07.2011 nachgewiesen hat, ist insoweit vorliegend zudem offen geblieben. Insofern wären die Beklagten aber zunächst einmal nicht verpflichtet gegenüber irgendeiner dritten Person eine entsprechende schriftliche Erklärung abzugeben. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere hier auch nicht aus dem geschlossenen Mietsvertrag vom 12.12.2006, da der Kläger zu diesem Zeitpunkt unstreitig noch nicht Vermieter dieser Wohnung war, weil er erst 2009 dieses Mietshaus erwarb. Nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung vom 14.07.2011 hätten die Beklagten somit legitimerweise hinsichtlich der Vermieterstellung des Klägers ggf. zweifeln dürfen und dessen Eigentümerstellung und insofern auch dessen Aktivlegitimation bestreiten können. Ob die Beklagten auch aus diesem Grunde zunächst ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern durften und sie auch insofern durch ihr Verhalten vorliegend keine Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 15.01.2004, Az.: 12 C 316/03, u. a. in: MM 2004, Seite 80) konnte vorliegend aber aus o. g. Gründen sogar dahingestellt bleiben.

Der Anspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 und § 711 ZPO.

Die Höhe des Gebührenstreitwerts von insgesamt 1.392,00 Euro ergibt sich gemäß § 41 Abs. 5 GKG bis zum 15.08.2012 aus dem Jahresbeitrages der zusätzlich geforderten Miete. Der Wert des Streitgegenstandes ab dem 16.08.2012 errechnet sich hingegen aus den bei einem Streitwert von 1.392,00 Euro entstandenen Verfahrenskosten in der erster Instanz.

Rechtsgebiete