AG Köln, Urteil vom 10. Juli 1997, 215 C 7/97

Angemessenheit von Hausmeisterkosten in Köln

Leitsatz des Gerichts

1. Nur wenn die Kosten für übliche Hausmeistertätigkeiten ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit folge leisten, sind sie als Betriebskosten umlagefähig.

2. Der Vermieter muss bei hohen Hausmeisterkosten substantiiert und schlüssig darlegen, dass die Kosten angemessen, notwendig und wirtschaftlich sind.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt

Die Bekl. ist seit 1987 Mieterin einer Wohnung im Hause H-Str. in Köln; Vermieter sind die Kl. Mit der Klage verlangen die Kl. Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1993 – 1995. Hinsichtlich des Nachzahlungsbetrags gemäß Betriebskostenabrechnung 1993 in Höhe von 626,84 DM haben die Kl. diese Forderung um 163,46 DM gemindert und verlangen demnach noch einen Betrag von 463,38 DM. Die Nachzahlungsbeträge gemäß Betriebskostenabrechnungen 1994 und 1995 in Höhe von 823,28 DM bzw. 882,38 DM werden in voller Höhe geltend gemacht. Streitig ist zwischen den Parteien insbesondere die Kostenposition „Hausmeisterkosten“. Insoweit behaupten die Kl., daß die Kosten für Hausmeister angemessen seien angesichts der Aufgaben, die die insoweit beauftragte Firma durchzuführen habe. Im übrigen sei diese Firma zum Zeitpunkt der Beauftragung die kostengünstigste von insgesamt drei anbietenden Firmen gewesen.

Dem hält die Bekl. entgegen, die Hausmeisterkosten seien so exorbitant hoch, daß sie einer Erläuterung bedürften, an der es bislang fehle. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen

Jedenfalls im Hinblick auf die geltend gemachten Kostenpositionen „Hausmeisterkosten“ sind die Nebenkostenabrechnungen für 1993, 1994 und 1995 nicht fällig. Die Hausmeisterkosten sind für 1993 mit 997,27 DM, für 1994 mit 992,86 DM und für 1995 mit 994,93 DM in die jeweiligen Betriebskostenabrechnungen eingestellt worden. Damit stellt diese Position in allen drei Betriebskostenabrechnungen jeweils deutlich die höchste Einzelposition dar. Auch unter Berücksichtigung dessen, daß der Einwand fehlender Wirtschaftlichkeit und Angemessenheit von Kosten nur in begrenztem Umfang zu einer gerichtlichen Überprüfung führen kann, weil die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit des Vermieters im Ausgangspunkt respektiert werden muß, ist anerkannt, daß Betriebskosten vom Mieter nur insoweit zu tragen sind, als sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Die vorliegend geltend gemachten Hausmeisterkosten sind so auffällig hoch, daß erhebliche Zweifel daran bestehen, ob die Kl. dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt haben. Legt man die geltend gemachten Hausmeisterkosten auf den Quadratmeter Wohnfläche um, so ergibt sich für 1993 ein Betrag von 1,45 DM pro Monat und für 1994 und 1995 ein Betrag von jeweils 1,44 DM pro Monat. Diese Beträge liegen deutlich über denjenigen Hausmeisterkosten, die in Köln noch als ortsüblich und angemessen angesehen werden können.

Bereits im von den Kl. selbst zitierten Verfahren 215 C 254/95 sind sie darauf hingewiesen worden, daß die ortsüblichen umlagefähigen Hausmeisterkosten in Köln unter Einschluß von Reinigungskosten und Kosten für Gartenpflege in jedem Falle deutlich unter 1,00 DM/m2 Wohnfläche im Monat liegen. Insoweit ist auch auf das Urteil der AG Köln vom 4. 11. 1996 (WuM 1997, 273) zu verweisen, wonach für die Kostenposition Hausmeister im Kalenderjahr 1994 allenfalls voneinem Betrag von 0,50 DM/m2 Wohnfläche monatlich als ortsüblich ausgegangen werden kann.

Daß die Hausmeisterkosten trotz ihrer auffälligen Höhe dennoch erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind, haben die Kl. nicht substantiiert und nachvollziehbar dargelegt. Die Vorlage des Aufgabenkatalogs der insoweit beauftragten Firma reicht nicht aus, da die dort aufgezählten Positionen nicht den Rahmen dessen überschreiten, wofür Hausmeister üblicherweise zuständig sind. Und die bloße Behauptung, die Hausmeisterkosten seien angemessen, ist zu allgemein und pauschal gehalten, als daß dem angebotenen Sachverständigenbeweis nachzugehen wäre. Insoweit ist bereits vorgerichtlich durch den damals die Bekl. vertretenden Mieterverein dargelegt worden, daß eine nachhaltige Tätigkeit eines Hausmeisters nicht festzustellen sei.

Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die mit Hausmeistertätigkeiten beauftragte Firma O offensichtlich mit der Verwalterfirma Bpersonell und/oder wirtschaftlich verflochten ist, wie sich bereits aus der übereinstimmenden Adresse sowie aus dem Schreiben vom 24. 11. 1992 ergibt, wonach die Firma O zuvor als Firma B und J-Immobilien firmierte. Auch dies legt zumindest den Verdacht nahe, daß dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht ausreichend entsprochen wurde. …

Rechtsgebiete

Normen