AG Zwickau, Urteil vom 20. Oktober 2000, 2 C 264/00

Nebenkostenlast bei Leerstand

Leitsatz des Gerichts

1. Eine Abweichung vom Grundsatz, dass der Vermieter die auf den leerstehenden Wohnraum entfallenden Kosten selbst zutragen hat, kann bei den Kosten der Wasserversorgung und der Müllabfuhr abgewichen werden, wenn diese Kosten wohnungs – bzw. personenbezogen angesetzt werden.

2. Ein Abschlag von 10% kann bei den Kosten für die Wasserversorgung vorgenommen werden, wenn ein Ausgleich zu einer leer stehenden Wohnungen erreicht werden soll. Die Wasserentnahme muss aber gleichwohl möglich sein.

Tatbestand

Im Mietvertrag ist eine Betriebskostenumlage nach Quadratmetern der Wohnfläche vereinbart. Hiervon ist die Kl. bei der Wasserversorgung, bei den Kosten der Beleuchtung und bei der Müllabfuhr abgewichen. Die Klage hatte teilweise Erfolg.

Entscheidungsgründe

Unberechtigt ist die Abweichung bei den Kosten der Beleuchtung. Stehen Wohnungen nach Auszug einiger Mieter leer, so sind die auf diese Flächen entfallenden Kosten vom Vermieter zu tragen. Er darf die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Objekte reduzieren. Dies gilt uneingeschränkt für Kosten wie Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 29). Dies führt dazu, dass die Kl. den Bekl. bei den Kosten der Beleuchtung statt 39,56 DM nur 16,74 DM berechnen darf. Bei der Müllabfuhr und bei der Wasserversorgung bedarf es jedoch einer Abweichung vom oben genannten Grundsatz. Hinter dem Grundsatz, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen zu tragen hat, ist der Gedanke, dass den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Der Grundsatz soll aber nicht dazu führen, dass die verbleibenden Mieter ihren individuellen Verbrauch nicht bezahlen müssen. Es kann z.B. nicht sein, dass ein Mieter im Extremfall nur 1/10 seines in der Wohnung entstandenen Wasserverbrauchs bezahlt, nur weil 9 von 10 Wohnungen leer stehen. Bei den Müllgebühren ist es so, dass der Kl. von der Stadt die Müllgebühren nach Personen berechnet wurden und nicht nach Wohnungen oder Quadratmetern. Deshalb ist den Bekl. bei der Umlage nur auf die bewohnten Wohnungen kein Nachteil entstanden. Stünden nicht einige Wohnungen leer, wären die Müllkosten höher. Zum Vergleich seien die Schornsteinkosten genannt. Diese sind unabhängig von der Zahl der bewohnten Wohnungen immer gleich hoch.

Bei den Kosten der Wasserversorgung verhält es sich so, dass sich diese Kosten lediglich aus dem in den bewohnten Wohnungen entstandenen Verbrauch zusammensetzen. Die Wassergrundkosten sind in diesem Betrag nicht enthalten. Diese sind von der Kl. korrekt umgelegt worden, als ob sämtliche Wohnungen bewohnt wären. Die Kosten der Wasserversorgung haben lediglich das Problem, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass auch in den nicht bewohnten Wohnungen Wasser entnommen wurde. Um eventuelle Ungerechtigkeiten zu vermeiden, da keine Wasseruhren vorhanden waren, ist ein Abschlag von 10% zu machen. Statt der 951,78 DM kann die Kl. deshalb nur 856,60 DM verlangen.

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