Bau-Beeinträchtigungen: Mietminderung im Vorfeld regeln

Modernisieren oder sanieren Vermieter ihr Objekt, kann dies die Mieter während der Bauphase mehr oder weniger stark beeinträchtigen. Um Streit zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter vor größeren Baumaßnahmen regeln, inwieweit die Miete während der Arbeiten gemindert werden kann.

Das rät die Wüstenrot Bausparkasse. Nach einem Urteil des Landgerichts München (14 S 9823/11) ist eine solche Vereinbarung zulässig, weil damit für beide Seiten eine klare Rechtslage geschaffen werde.

Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter während der umfassenden Sanierung der Immobilie lediglich die Nebenkosten bezahlt, obwohl er sich mit dem Vermieter vor Beginn der Arbeiten darauf verständigt hatte, die Kaltmiete während der Bauphase nur um 30 Prozent zu mindern. Er vertrat die Ansicht, dass er an die getroffene Vereinbarung nicht gebunden sei, weil das Gesetz zum Schutz der Mieter solche Regelungen verbiete. Die mit dem Umbau verbundenen Beeinträchtigungen seien auch wesentlich größer gewesen, als er zunächst angenommen habe.

Da eine Einigung mit dem Vermieter nicht zustande kam, kündigte dieser den Mietvertrag wegen der aufgelaufenen Mietrückstände. Das Gericht bestätigte die erfolgte Kündigung. Die getroffene Vereinbarung sei wirksam, da sie sich auf konkret bevorstehende Beeinträchtigungen des Mieters bezog. Solche Vereinbarungen lasse das Gesetz zu.

Unzulässig seien nur Regelungen, die das Recht des Mieters generell einschränken, die Miete bei erheblich verminderter Wohnqualität zu mindern. Die getroffene Vereinbarung sei sinnvoll, weil damit für beide Seiten Rechts- und Planungssicherheit erreicht werde. Die durchgeführten Arbeiten hätten sich auch im vereinbarten Rahmen gehalten, so dass für den Mieter erkennbar war, welche Beeinträchtigungen auf ihn zukommen. Da dieser schuldhaft seine vertraglichen Pflichten verletzt habe, sei der Vermieter berechtigt gewesen, den Mietvertrag zu kündigen.

QUELLE: Wüstenrot & Württembergische AG