BayObLG, Beschluss vom 6. Oktober 1997, RE-Miet 2/96

Vermieterzustimmung zur Elternaufnahme in die Wohnung

Leitsatz des Gerichts

Der Mieter kann berechtigt sein, seine Eltern auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die gemietete Wohnung aufzunehmen. Hierbei kommt es, wenn eine konkrete mietvertragliche Vereinbarung fehlt, auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Art und den Zuschnitt der Wohnung sowie darauf, ob die Zahl der Personen überschritten wird, mit deren Aufnahme in die Wohnung der Vermieter bei Abschluß des Mietvertrags rechnen mußte.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Bekl. zu 1 und 2 sind Eheleute. Sie haben mit Vertrag vom 31. 7. 1984, ergänzt durch Vertrag vom 11. 9. 1985, von der damaligen Eigentümerin ein Einfamilienhaus angemietet. Die Miete beträgt derzeit 1550 DM. Die Mieter bezogen das Haus, das damals eine Wohnfläche von 108 m2 auswies, mit ihren drei Kindern. Im Verlauf des Mietverhältnisses bauten sie mit Zustimmung der Vermieterin das Dachgeschoß aus. Es entstand eine zusätzliche Wohnfläche von 33 m2. Das Dachgeschoß wurde anschließend von der ältesten Tochter bewohnt. Nach deren Auszug im Jahr 1993 überließen es die Mieter den Eltern der Mieterin, den Bekl. zu 3 und 4, zur ständigen Nutzung, ohne die Vermieterin zu benachrichtigen oder deren Erlaubnis einzuholen. Nach dem Vortrag der Mieter geschah dies im Rahmen der Unterhaltspflicht der Mieterin gegenüber ihren Eltern, da sich diese angesichts der geringen Rente des Vaters die Anmietung einer eigenen Wohnung nicht leisten könnten. Der Vater leide an Diabetes und verringerter Sehkraft und bedürfe der Betreuung. Nach dem Vortrag der Kl. erfuhr die Eigentümerin erst im Juli 1995 von dieser Veränderung. Sie mahnte den ihrer Meinung nach vertragswidrigen Gebrauch ab und forderte den Auszug der Eltern. Die Mieter lehnten dies ab. Daraufhin kündigte die Eigentümerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. 9. 1995 fristlos und forderte erfolglos die Räumung des Anwesens bis 15. 11. 1995. Die Eigentümerin hat Räumungsklage gegen die Mieter erhoben und diese später auf die Eltern der Mieterin erweitert.

Das AG hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Nach seiner Meinung handelt es sich bei den Eltern der Mieterin um Angehörige, denen die Mieter im Rahmen der Gewährung von Unterhalt den Mitgebrauch der Wohnung auch ohne Zustimmung der Vermieterin überlassen könnten. Während des gerichtlichen Verfahrens hat die ursprüngliche Eigentümerin das Anwesen auf die nunmehrigen Kl. übertragen. Diese haben gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung eingelegt und verfolgen den Räumungsanspruch weiter. Sie halten die Kündigung für berechtigt. Die Eltern eines Mieters zählten nicht zu den Angehörigen, denen der Mieter den Mitgebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters überlassen könne. Auch hätten die Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Aufnahme der Eltern in die Wohnung. Das LG (WuM 1997, 104 = NJWE-MietR 1997, 127 L) hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen einzuholen:

1. Stellt es einen unselbständigen Mitgebrauch an der Mietsache dar, wenn der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters seine Eltern auf Dauer in ein gemietetes Einfamilienhaus aufnimmt, weil er den Eltern gegenüber unterhaltsverpflichtet ist?

2. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme seiner Eltern als Dritte gem. § 549 II BGB, wenn er den unterhaltsbedürftigen Eltern gegenüber unterhaltsverpflichtet ist und deshalb mit diesen eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will?

Nach Auffassung des LG handelt es sich bei den Eltern eines Mieters nicht um Personen, bei denen eine Aufnahme in die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters als gerechtfertigt und daher vertragsgemäß angesehen werden könne, auch wenn wie hier keine Überbelegung gegeben sei. Mit der Aufnahme von Eltern habe der Vermieter nicht ohne weiteres zu rechnen. Andernfalls könne auch dem anderen Mitmieter die Erlaubnis zur Aufnahme von dessen Eltern nicht verweigert werden, so daß der Vermieter letztlich gezwungen sei, die Aufnahme von vier weiteren Personen in die Wohnung zu dulden. Die Fragen seien entscheidungserheblich, da von ihrer Beantwortung die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung abhänge.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

II. 1. Die Vorlage an das BayObLG (vgl. BayObLGZ 1991, 348 [350] = NJW-RR 1992, 455) ist statthaft (§ 541 I 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319 [321] = NJW-RR 1989, 1291). Wie dem Vorlagebeschluß zu entnehmen ist, geht es dem LG um zwei Fragen:

(1) Zum einen darum, ob die Aufnahme der Eltern der Mieterin in das angemietete Einfamilienhaus zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört mit der Folge, daß die Mieter hierfür von vornherein einer Erlaubnis der Vermieterin nicht bedurften, weil die Eltern nicht „Dritte“ i. S. von § 549 I BGB sind;

(2) zum anderen darum, ob die Mieter, falls die erste Frage verneint wird, ein berechtigtes Interesse i. S. von § 549 II 1 BGB daran haben, ihre Eltern in das angemietete Objekt aufzunehmen.

Dies ergibt sich aus den Gründen des Vorlagebeschlusses. Sie zeigen, daß nach Auffassung des LG die Mitbenutzung des Hauses durch die Eltern nur dann einer Erlaubnis des Vermieters gem. § 549 I BGB bedarf, wenn darin ein selbständiger Mitgebrauch der Mietsache durch die Eltern zu sehen ist. Dies entspricht nicht der h. M. zur Auslegung des § 549 BGB (vgl. dazu 3 a). Der Kern der Fragen des LG kann jedoch unabhängig von dieser Streitfrage ermittelt werden. Das LG will wissen, ob die Mieter für die Aufnahme der Eltern in das angemietete Haus einer Erlaubnis des Vermieters gem. § 549 I 1 BGB bedürfen, und ob sie ggf., als Voraussetzung eines Anspruchs auf diese Erlaubnis gem. § 549 II 1 BGB, ein berechtigtes Interesse an dieser Art der Gebrauchsüberlassung haben.

2. Hinsichtlich der ersten Frage sind die Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids gegeben.

a) Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Denn durch die Beantwortung der Frage wird auch der Anwendungsbereich des § 549 II BGB festgelegt, einer Vorschrift, die ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse gilt. Die Frage hat daher zu der Auslegung dieser Vorschrift einen engen sachlichen Bezug (vgl. BayObLGZ 1988, 109 [112] = NJW 1988, 1796).

b) Die Frage ist entscheidungserheblich. Denn das LG kann den Rechtsstreit nicht entscheiden, ohne wenigstens eine der vorgelegten Rechtsfragen zu beantworten. Aus den Akten (vgl. BayObLGZ 1987, 36 [39] = NJW 1987, 1950) ergibt sich, daß das LG die Kündigung nicht schon aus anderen Gründen für unwirksam erachtet. Gegen diese Auffassung, die der Senat nur eingeschränkt zu überprüfen hat (vgl. BayObLGZ 1987, 36 [38] = NJW 1987, 1950, u. Landfermann-Heerde, RES X Einf. S. 33 m. w. Nachw.), bestehen keine Bedenken. Unter diesen Umständen konnte das LG beide Rechtsfragen zur Entscheidung vorlegen (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 336 = RES VIII § 564 b Nr. 49 [unter II 2], sowie BayObLGZ 1995, 131 [134] = NJW-RR 1995, 1034; ferner zu einer ähnlichen Fallgestaltung BayObLGZ 1995, 289 [291] = NJW-RR 1996, 76). Es hat allerdings nicht näher dargelegt, ob es die Kündigung für wirksam hält, wenn die zweite Frage bejaht wird (vgl. dazu jedoch BayObLGZ 1990, 301 = NJW-RR 1991, 461; für die ordentliche Kündigung BayObLGZ 1995, 162). Die Vorlage der ersten Frage muß daher nicht als unzulässig angesehen werden, auch wenn die zweite Frage mangels abweichender Auffassungen in Rechtsprechung und Schrifttum nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist (vgl. unten 4).

c) Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung (vgl. BayObLGZ 1983, 285 [287]). Denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftreten wird. Sie war bisher weder unmittelbar noch ihrem Inhalt nach Gegenstand eines Rechtsentscheids und ist weder durch die Rechtsprechung noch in der Literatur eindeutig geklärt.

3. Der Senat faßt die erste Frage zur Klarstellung, aber ohne Veränderung ihres dargelegten rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406 [409] = NJW-RR 1990, 17) und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Nach § 549 I 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis der Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung, der sich auch der Senat angeschlossen hat, gilt diese Regelung für jede auf eine gewisse Dauer angelegte Gebrauchsüberlassung, auch wenn diese nur den unselbständigen Mitgebrauch der Mietsache betrifft (OLG Hamm, NJW 1982, 2876 = RES II § 549 BGB Nr. 1; BayObLGZ 1983, 285 [287]; vgl. auch Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 549 Rdnr. 15; Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 549 Rdnr. 7; Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 549 Rdnr. 6; eingehend Wangard, ZMR 1986, 73; a. A. Palandt-Putzo, BGB, 56. Aufl., § 549 Rdnr. 3, u. Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 239). Der Mieter darf daher Dritte grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters auf Dauer in die gemietete Wohnung aufnehmen, unabhängig davon, ob er ihnen einen Teil der Wohnung zum selbständigen Gebrauch überläßt, oder ob er ihnen lediglich den unselbständigen Mitgebrauch gestattet.

b) Es ist in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt, daß der Mieter für die Aufnahme von nächsten Familienangehörigen, von zum Haushalt gehörenden Bediensteten und von Personen, die er zu seiner Pflege benötigt, grundsätzlich keiner Erlaubnis des Vermieters bedarf; diese Personen sind nicht Dritte i. S. des § 549 I 1 BGB (BGH, NJW 1991, 1750 [1751] = LM § 9 [Ca] AGBG Nr. 4; BayObLGZ 1983, 285 [288]; 1990, 301 [304] = NJW-RR 1991, 461; BayObLGZ 1995, 162 [165]; OLG Hamm, NJW 1982, 2876 = RES II § 549 BGB Nr. 1; Voelskow, in: MünchKomm, § 549 Rdnr. 9; Staudinger-Emmerich, § 549 Rdnr. 6; Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender-Franke, WohnungsbauR, § 549 BGB Anm. 4; krit. Nassall, ZMR 1983, 333 [334]). Wo für Familienangehörige im einzelnen die Grenze zu ziehen ist, ist allerdings nicht abschließend geklärt. Zum privilegierten Personenkreis gehören unstrittig der Ehegatte und die gemeinsamen Kinder. In der Regel werden hierzu auch Stiefkinder des Mieters oder seines Ehepartners gezählt (OLG Hamm, WuM 1997, 364), ebenso unter Umständen die Enkel (LG Wuppertal, MDR 1971, 49), nicht aber die Geschwister des Mieters (BayObLGZ 1983, 285 [288 f.]) oder dessen Schwägerin (eingehende Darstellung der Rechtsprechung bei Staudinger-Emmerich, § 549 Rdnrn. 8 bis 10). Zum Teil wird für die Genehmigungsfreiheit der Aufnahme zusätzlich gefordert, daß den genannten Personen lediglich der unselbständige Mitgebrauch gestattet wird (so Palandt-Putzo, § 549 Rdnr. 4) oder daß sie, im Ergebnis ähnlich, noch zum Hausstand des Mieters gehören (Staudinger-Emmerich, § 549 Rdnr. 8).

Hinsichtlich der Eltern des Mieters ist die Frage, soweit ersichtlich, bisher nicht entschieden worden. Das LG Berlin (GE 1980, 660) hat allerdings angenommen, daß die Schwiegermutter des Mieters zu dem privilegierten Personenkreis zu rechnen sei. Auch zu der ähnlich gelagerten, wenngleich wegen der anderen Qualität eines dinglichen Wohnungsrechts nicht unmittelbar vergleichbaren Vorschrift des § 1093 II BGB ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Eltern des Berechtigten zu dessen Familie gehören, soweit ersichtlich, nicht ausdrücklich entschieden.

c) Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 29. 11. 1983 (BayObLGZ 1983, 285 [288 f.]) näher dargelegt hat, ist es innerhalb der Grenzen des § 138 BGB (vgl. dazu BayObLGZ 1983, 228 [229 f.] = NJW 1984 60) und des AGB-Gesetzes eine Frage der Vertragsgestaltung, wer berechtigt sein soll, die Mietsache zu benutzen. Will der Mieter den(Mit-)Gebrauch der Wohnung dritten Personen überlassen, die nicht schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß an dem Gebrauch der Mietsache teilhaben, so benötigt er hierfür die Erlaubnis des Vermieters gem. § 549 I 1 BGB (BayObLGZ 1990, 301 [304] = NJW-RR 1991, 461; BayObLGZ 1995, 162 [165]). Enthält der Mietvertrag keine ausdrücklichen Bestimmungen zum Kreis der Personen, die zum Gebrauch der Mietsache berechtigt sein sollen, so ist die Frage durch Auslegung gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 157 BGB) zu entscheiden.

d) Da die Vorlagefrage somit eine Frage der Vertragsauslegung ist, wird ihre Beantwortung von den Umständen des Einzelfalls beeinflußt. Die Frage, ob Eltern des Mieters Dritte i. S. des § 549 I BGB sind, ist einer generellen Beantwortung nicht zugänglich. Im Wege des Rechtsentscheids lassen sich nur die Grundsätze bestimmen, an denen sich die Vertragsauslegung im Einzelfall auszurichten hat. Nach den heutigen tatsächlichen Verhältnissen wird in der Regel davon auszugehen sein, daß eine Wohnung für die Nutzung durch die sogenannte Kleinfamilie (vgl. Staudinger-Hübner, BGB, 12. Aufl., Vorb. §§ 1297 Rdnr. 6), d. h. den oder die Mieter sowie deren Ehegatten und Kinder angemietet wird. Die Frage der Aufnahme der Eltern des oder der Mieter wird ohne besonderen Anlaß in die Überlegungen der Vertragschließenden nicht einbezogen sein. Der Senat kann aber auch keine allgemeine Auffassung dahin feststellen, daß Eltern des Mieters generell nicht zum Kreis derjenigen engsten Familienangehörigen zu rechnen sind, die gleichsam selbstverständlich die Wohnung mitbenutzen dürfen. Vielmehr empfinden es große Teile der Bevölkerung als angemessen und selbstverständlich, die Eltern in die eigene Wohnung und damit in die engste Wohngemeinschaft aufzunehmen, wenn hierfür Bedarf besteht und, etwa nach dem Auszug der erwachsen gewordenen Kinder, ausreichend Platz vorhanden ist.

Auch der Gesetzgeber geht, wie die Möglichkeit einer Unterhaltspflicht der Abkömmlinge (§ 1601 BGB) zeigt, von einem besonderen Näheverhältnis zu den Eltern aus. Die Aufnahme der Eltern des Mieters in die Wohngemeinschaft der Familie ist auch keineswegs ungewöhnlich, vor allem wenn es sich um alleinstehende Personen handelt und Pflegebedürftigkeit gegeben ist. Der Gesetzgeber fördert im Rahmen der Pflegeversicherung ausdrücklich diese Form der Fürsorge. Die Aufnahme von Eltern in eine Wohnung, die für die Benutzung durch eine Familie angemietet worden ist und sich nach ihrem Zuschnitt für die Nutzung durch eine größere Personenzahl eignet, ist deshalb für den Vermieter auch keine Entwicklung, die bei Abschluß des Mietvertrags fernliegt. Die Beantwortung der Frage, ob Eltern des Mieters in bezug auf den konkreten Mietvertrag Dritte i. S. des § 549 I BGB sind, hängt daher entscheidend von den näheren Umständen ab, insbesondere von der Art und Größe der Wohnung, sowie deren Belegung und Eignung für die Aufnahme weiterer Personen.

3. Hinsichtlich der zweiten Frage sind die Vorlagevoraussetzungen nicht gegeben. Die Frage ist nicht von grundsätzlicher Bedeutung.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine solche Bedeutung nur angenommen werden, wenn zu erwarten ist, daß die Rechtsfrage auch in Zukunft wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden wird (BayObLGZ 1995, 131 [134] = NJW-RR 1995, 1034). Sie fehlt, wenn die Frage durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist (BayObLGZ 1992, 100 [105]). Eine einhellige Auffassung in der Literatur steht der grundsätzlichen Bedeutung zwar nicht stets entgegen (BayObLGZ 1988, 222 [225] = NJW-RR 1988, 1293). Anderes gilt aber dann, wenn es auch in Zukunft voraussichtlich in Rechtsprechung und Literatur keine unterschiedlichen Auffassungen zu der Frage geben wird (OLG Hamm, NJW-RR 1994, 1496 = WuM 1994, 520 [521] = RES X § 541 ZPO Nr. 22; vgl. auch OLG Oldenburg, ZMR 1997, 416 [417]).

b) Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen; dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 549 II 1 BGB). Der BGH hat in seinem Rechtsentscheid vom 3. 10. 1984 (BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130 = LM § 549 BGB Nr. 11) ausgesprochen, ein berechtigtes Interesse des Mieters i. S. von § 549 II 1 BGB sei schon dann anzunehmen, wenn diesem vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen ließen.

Allerdings vermöge der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung den Begriff des berechtigten Interesses nicht auszufüllen; vielmehr komme es auf die tatsächliche Grundlage an, auf der dieser Wunsch beruhe. Für die Bewertung des dargelegten Interesses als berechtigt sei es geboten, auf die geltende Rechts- und Sozialordnung abzustellen und dabei in besonderem Maß die Wertordnung der Grundrechte zu berücksichtigen. Als berechtigt sei daher jedes auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Hierzu gehöre grundsätzlich auch die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben „innerhalb der eigenen vier Wände“ nach seinen Vorstellungen zu gestalten, auch dann, wenn er mit Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden wolle. Die Rechte des Vermieters seien dadurch gewahrt, daß § 549 II 1 Halbs. 2 BGB ihm die Möglichkeit gebe, Gründe anzuführen, die ihm die Aufnahme Dritter als unzumutbar erscheinen ließen.

c) Nach diesen Grundsätzen, denen der Senat folgt, wird ein berechtigtes Interesse des Mieters in den in der Vorlagefrage angeführten Fällen, soweit sich dazu Äußerungen finden, allgemein bejaht. Bei Personen, die dem Mieter nahestehen, jedoch nicht als zur Familie in engsten Sinn gehörig anzusehen sind, wird schon allgemein in aller Regel ein berechtigtes Interesse des Mieters an ihrer Aufnahme in die Wohnung anzuerkennen sein (vgl. Staudinger-Emmerich, § 549 Rdnrn. 74 f. m. w. Nachw.). Dies gilt um so mehr, wenn der Mieter kraft Gesetzes verpflichtet ist, solchen Personen Unterhalt zu gewähren (§§ 1601 , 1602 I , 1603 I BGB), wie dies bei unterstützungsbedürftigen Eltern der Fall sein kann. Die Aufnahme hilfsbedürftiger Eltern durch ihre Kinder ist auch aus sozialen Gründen dringend erwünscht. Es ist daher anerkannt, daß ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Aufnahme der Eltern zu bejahen ist (Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender-Franke, § 549 Anm. 17.2 m. w. Nachw.), jedenfalls wenn er diesen gegenüber zur Hilfe verpflichtet ist (vgl. Sternel, MietR II Rdnr. 253).

Abweichende Stimmen finden sich nicht und sind angesichts der verhältnismäßig geringen Anforderungen, die die Rechtsprechung im Anschluß an die erwähnte Entscheidung des BGH an das Vorliegen eines berechtigten Interesses stellt, auch nicht zu erwarten.

Rechtsgebiete

Normen