BGH, Revisionsurteil vom 1. April 1992, XII ZR 146/91

Bewertung eines Hausgrundstücks

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die 1975 geschlossene Ehe der Parteien wurde auf den am 22. 1. 1987 zugestellten Antrag der Kl. im Jahre 1988 geschieden. Die Kl., die während der Ehe selbst keinen Zugewinn erzielt hat, nimmt den Bekl. auf Zugewinnausgleich in Anspruch. Dieser ist u. a. Alleineigentümer eines 864 qm großen Grundstücks in O., das mit einem 1950 errichteten und 1971 erweiterten Einfamilienhaus bebaut ist. Die Parteien streiten vor allem darum, wie dieses Hausgrundstück, das im Zeitpunkt der Eheschließung unstreitig 200000 DM wert war, im Endvermögen des Bekl. zu bewerten ist. Die Kl. ging von einem Wert von 350000 DM aus und verlangte Zahlung von 35758,42 DM.

Das AG – FamG – sprach ihr nach Einholung von Wertgutachten 24891,36 DM zu und wies die Klage im übrigen ab. Dabei bewertete es das Hausgrundstück im Endvermögen des Bekl. mit 330000 DM. Das OLG wies die Klage ab. Es bewertete das Hausgrundstück zum Stichtag 22. 1. 1987 lediglich mit 230000 DM. Dieser Ansatz führe dazu, daß das Endvermögen des Bekl. sein Anfangsvermögen nicht übersteige. Die – zugelassene – Revision der Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

1. Bei seiner Bewertung des dem Bekl. gehörenden Hausgrundstücks in dessen Endvermögen (§ 1376 II BGB) ist das BerGer. dem vom AG eingeholten Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt O. vom 2. 7. 1990 gefolgt, wonach – neben einem Abschlag von 4 % aufgrund baulicher Gegebenheiten – aufgrund der ungünstigen Marktverhältnisse ein 26%iger Abschlag von dem auf 330000 DM veranschlagten Sachwert des Grundstücks vorzunehmen sei (Ergebnis: 230000 DM). Danach hätte das Grundstück bei Berücksichtigung der Geldentwertung (vgl. BGHZ 61, 385 (393) = NJW 1974, 137 = LM § 1376 BGB Nr. 2: Indexierung von 200000 DM ergibt 292493,94 DM) seit der Eheschließung der Parteien im Jahre 1975 erheblich an Wert eingebüßt. Das RevGer. kann zwar die Wertermittlung des Tatrichters nur daraufhin überprüfen, ob die gem. § 287 ZPO vorzunehmende Schätzung von Rechtsirrtum beeinflußt ist oder erhebliche Umstände unberücksichtigt geblieben sind. Gegen die Beurteilung des BerGer. bestehen aber durchgreifende rechtliche Bedenken.

a) Nach Auffassung des BerGer. ist für die Bewertung eines Grundstücks im Endvermögen fast ausnahmslos der am Stichtag (§ 1384 BGB) erzielbare Verkaufserlös maßgebend, den es als „objektiven Verkehrswert” bezeichnet. Es könne nicht, so führt es aus, auf einen durch unbestimmte subjektive Elemente beeinflußten Gebrauchswert abgestellt werden, den der Markt nicht honoriere. Die tatsächliche Marktlage könne allenfalls außer Betracht bleiben, wenn es sich um kurzfristige, örtlich begrenzte Preisschwankungen handele (Beispiel: Auswirkung des Berlin-Ultimatums auf den Berliner Grundstücksmarkt, vgl. BGH, NJW 1965, 1589 = LM § 2311 BGB Nr. 6) nicht aber dann, wenn derartige Schwankungen auf eine gesamtwirtschaftliche Entwicklung (Konjunktur, Rezession, Inflation) zurückzuführen seien. Auch könne nicht darauf abgestellt werden, ob der Ehegatte die Absicht habe, das Grundstück zu veräußern, ebensowenig darauf, ob er gegebenenfalls zu einer Veräußerung gezwungen sei. Abgesehen davon, daß es wenig praktikabel sei, auf bloße Absichten abzuheben, könnten ohnehin stets unvorhersehbare Umstände eintreten, die den Eigentümer unabhängig von seinem Willen zu einem Verkauf nötigten, wie etwa eine Erkrankung oder ein beruflicher Ortswechsel.

Mit diesen Ausführungen weicht das BerGer., wie es nicht verkennt, von der Rechtsprechung des Senats ab (vgl. NJW-RR 1986, 226 = LM § 1375 BGB Nr. 12 = FamRZ 1986, 37 (40) m. w. Nachw.). In diesem Urteil ist u. a. dargelegt, daß der für die Berechnung des Zugewinns maßgebende wirkliche Wert eines Grundstücks nicht stets mit dem hypothetischen Verkaufswert am Stichtag übereinstimmen muß, sondern daß der wirkliche Wert höher sein kann als der aktuelle Veräußerungswert. Insbesondere ist bei der Bewertung ein vorübergehender Preisrückgang nicht zu berücksichtigen, wenn er bei nüchterner Beurteilung schon am Stichtag als vorübergehend erkennbar war. Eine strengere Orientierung an dem tatsächlich erzielbaren Verkaufserlös ist nur dann geboten, wenn das Grundstück zur Veräußerung bestimmt ist oder als Folge des Zugewinnausgleichs veräußert werden muß.

Diesen Grundsätzen wird im Schrifttum weithin zugestimmt. Schwab (Hdb. d. ScheidungsR, 2. Aufl., Teil VII Rdnr. 72) hält eine Bewertung nach dem reinen Veräußerungserlös ebenfalls für problematisch, wenn das Objekt für den Eigentümer-Ehegatten weiterhin als Wohnung dienen soll. Gernhuber (in: MünchKomm, 2. Aufl., § 1376 Rdnr. 12) erwägt, daß Einfamilienhäuser vielfacher Verbesserung und Verschönerung fähig seien, ohne daß der Markt den damit verbundenen Aufwand stets honoriere. Es sei unangemessen, diesen Aufwand als verlorenen Wert aus dem Zugewinnausgleich auszuscheiden, wenn keine Verkaufsabsicht bestehe. Jaeger (in: Johannsen-Henrich, EheR, § 1376 Rdnr. 12 f.) hält den Verkaufswert von Immobilien, die der Eigentümer-Ehegatte nicht veräußern, sondern selbst nutzen will, nur für den Mindestbetrag dessen, was als wirklicher Wert in die Ausgleichbilanz aufzunehmen sei. Dieser sei dem Sachwert anzunähern.

Neuestens hat der Senat in anderem Zusammenhang entschieden (NJW 1992, 1103), daß Vermögensgegenstände beim Zugewinnausgleich nicht mit dem Wert angesetzt werden müssen, der sich sogleich realisieren läßt. In dem entschiedenen Fall ging es um die Anwartschaft auf eine Kapitallebensversicherung, deren Vermögenswert überhaupt erst in der Zukunft nutzbar gemacht werden konnte. Hierbei hat der Senat auch bekräftigt, daß nur dann, wenn der Ausgleichspflichtige gezwungen ist, Gegenstände seines Endvermögens unwirtschaftlich zu liquidieren, dieser Umstand im Rahmen einer sachverhaltsspezifischen Wertermittlung zu berücksichtigen ist; dabei ist vorab zu prüfen, ob eine unwirtschaftliche Liquidierung durch eine Stundung gem. § 1382 BGB vermieden werden kann.

Die Erwägungen des BerGer. geben dem Senat keinen Anlaß, von seiner Rechtsprechung abzugehen. Der Zugewinnausgleich soll beide Ehegatten gleichermaßen an den während der Ehe geschaffenen Werten beteiligen. Würde insbesondere ein Familienheim, bei dem es sich vielfach um das Hauptvermögensstück handelt, nur mit einem Wert angesetzt, der durch eine vorübergehende ungünstige Marktlage beeinflußt ist, erlangte der ausgleichsberechtigte Ehegatte keinen angemessenen Anteil an dessen wirklichem, bleibenden Wert, während der andere Ehegatte, der im Besitze des Objekts bleiben will und kann, aus eher zufälligen Umständen Nutzen zöge. Entgegen der Auffassung des BerGer. kommt es deswegen auch nicht darauf an, ob eine ungünstige Marktlage auf örtlich begrenzte Umstände zurückzuführen ist oder auf eine gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Entscheidend ist, ob sie aus der Sicht eines nüchternen Betrachters am Bewertungsstichtag als temporär einzuschätzen war und deswegen einen wirtschaftlich Denkenden veranlaßt hätte, eine Veräußerung zurückzustellen, soweit nicht besondere Umstände dazu zwangen.

Im vorliegenden Fall liegen Anhaltspunkte dafür vor, daß am Wertermittlungsstichtag (22. 1. 1987) auf dem Grundstücksmarkt als temporär einzuschätzende ungünstige Verhältnisse herrschten. So hat das BerGer. den Bodenwert des Grundstücks mit 185 DM pro Quadratmeter angesetzt, während nach den Erläuterungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses bei seiner mündlichen Anhörung durch das BerGer. dieser Wert im vorangegangenen Jahr (1985) noch bei 190 DM pro qm, im Folgejahr (1987) wieder bei 194 DM pro qm gelegen hat. Beim Gebäudewert hat der Gutachterausschuß einen Abschlag vom Sachwert in Höhe von 26 % vorgenommen, um – wie sein Vorsitzender mündlich erläutert hat – „durch Kontrolle mit den indirekten Vergleichswerten den statistischen Verkehrswert” zu errechnen, wobei es sich bei den 26 % um den Wert für 1986 handele, während in den Jahren 1987 und 1988 nur noch ein Abschlag von 23 % gerechtfertigt gewesen sei, bei weiterer Verringerung der Abschläge in der Folgezeit. Das BerGer. hätte somit der Frage nachgehen müssen, ob am Stichtag ein als vorübergehend erkennbarer Preisrückgang am Grundstücksmarkt aufgetreten war, der bei der Bewertung für die Zwecke des Zugewinnausgleichs unberücksichtigt bleiben muß. Mangels gegenteiliger Feststellungen ist für die Revisionsinstanz davon auszugehen, daß der Bekl. eine Veräußerung des Grundstücks weder beabsichtige noch dazu gezwungen war.

b) Der Gutachterausschuß hat seiner Begutachtung des Verkehrswerts die Regeln der Wertermittlungsverordnung i. d. F. vom 6. 12. 1988 (BGBl I, 2209) zugrunde gelegt. Aus Rechtsgründen ist nicht zu beanstanden, daß das BerGer. dies gebilligt hat (vgl. Senat, NJW 1990, 112 (113) = LM § 1365 BGB Nr. 13 = FamRZ 1989, 1051 (1052); Schwab, Rdnr. 72; Palandt-Diederichsen, BGB, 51. Aufl., § 1376 Rdnr. 2). Nach § 7 WertermittlungsVO sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren gleichwertige Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts; die Auswahl ist nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles zu treffen. Nach verbreiteter Auffassung kommt bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern dem Sachwertverfahren das größere Gewicht zu (vgl. Rössler-Langner-Simon-Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 6. Aufl., S. 32; Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung, 3. Aufl., S. 215; Jaeger, in: Johannsen-Heinrich, § 1376 Rdnrn. 12, 13).

Den Darlegungen des Gutachterausschusses und den mündlichen Erläuterungen seines Vorsitzenden ist zu entnehmen, daß er bei der Verkehrsermittlung zwar von dem Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25 WertermittlungsVO) ausgegangen ist, daß aber die nach § 7 I 2 WertermittlungsVO vorgeschriebene Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt durch Heranziehung sog. indirekter Vergleichswerte erfolgt ist. Diese Vergleichswerte basieren auf einer – nicht näher erläuterten – statistischen Analyse von Grundstücksverkäufen im Gesamtgebiet der Stadt O., ohne daß dabei nach der Lage der Objekte in den einzelnen Stadtteilen differenziert worden ist. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, dem das BerGer. auch insoweit gefolgt ist, hat dies damit begründet, insoweit ergäben sich keine Unterschiede, die statistisch ins Gewicht fielen. Die Vergleichswerte führten zu Abschlägen vom Sachwert aufgrund der Beobachtung, daß der Sachwert in bestimmten Bereichen auf dem Markt nicht zu erzielen sei (ähnlich Rössler-Langner-Simon-Kleiber, S. 385 f. mit Berechnungsbeispiel S. 390).

Die Revision macht demgegenüber geltend, daß allgemein der Wert eines bebauten Grundstücks erheblich von seiner örtlichen Lage beeinflußt werde (so auch Rössler-Langner-Simon-Kleiber, S. 65 f.; Vogels, S. 69), ohne daß der Gutachterausschuß einen plausiblen Grund dafür habe angeben können, warum sich nach der offenbar von ihm selbst entwickelten Methode insoweit keine Unterschiede ergäben. Das BerGer. hat sich zu diesem Punkt mit der Erwägung begnügt, daß jede Wertberechnung auf statistischer Grundlage notwendigerweise unvollkommen sei, ohne insbesondere nähere Feststellungen über die Art der vom Gutachterausschuß angewandten statistischen Methode zu treffen. Dies begegnet rechtlichen Bedenken. Im Schrifttum wird eine kritische Überprüfung von Verkehrswertgutachten, die unter Einsatz der mathematischen Statistik gefertigt werden, für erforderlich gehalten, u. a. darauf, ob die Vergleichsgrundstücke nach ihrer Lage mit dem Wertermittlungsobjekt vergleichbar seien (vgl. Rössler-Langner-Simon-Kleiber, S. 36, 494). Soweit der Verkehrswert eines Grundstücks nach dem direkten Vergleichswertverfahren der Wertermittlungsverordnung ermittelt wird, ist in der Rechtsprechung des BGH anerkannt, daß Verkaufsfälle, die etwa aufgrund einer Kaufpreissammlung als Vergleichsmaterial in Frage kommen, nicht unbesehen in den Vergleich einbezogen werden dürfen, wenn den Umständen nach Zweifel an der Vergleichbarkeit bestehen (vgl. BGH, LM § 28a BBauG Nr. 5 = WM 1991, 1654 (1655)). Hiernach kann es bei der bisherigen Berechnungsweise des Gutachterausschusses nur verbleiben, wenn Gründe dafür festgestellt werden, daß beim Grundstück des Bekl. und den Vergleichsobjekten die Lage vernachlässigt werden kann. Das ist bisher nicht geschehen.

c) Das BerGer. hat weiter gebilligt, daß der Gutachterausschuß den für das Jahr 1986 ermittelten statistischen Abschlag von 26 % angewendet hat und nicht denjenigen von 23 % für das Jahr 1987, in dem der maßgebende Stichtag liegt. Es hat hierzu erwogen, daß die zugrundeliegende Entwicklung des Grundstücksmarkts ein allmählicher Vorgang sei, der nicht schon zu Beginn eines Jahres einsetze. Die Annahme einer solchen gleichmäßigen Entwicklung wird aber nicht durch Feststellungen untermauert. Um eine unangemessene Benachteiligung der Kl. zu vermeiden, muß der Frage nachgegangen werden, ob etwa die tatsächlichen Preisverhältnisse am Stichtag näher beim Mittelwert des Vorjahres oder demjenigen des laufenden Jahres lagen. Das kann etwa durch die Überprüfung von Verkäufen geschehen, die zeitnah vor und nach dem Stichtag stattgefunden haben (vgl. dazu Rössler-Langner-Simon-Kleiber, S. 88). Es gibt auch Preisentwicklungen, die deutlich schon zu Beginn eines Jahres einsetzen und sich danach weitgehend abflachen.

2. Nach alledem kann die Bewertung des BerGer. keinen Bestand haben. Der Senat kann nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen und eine erneute tatrichterliche Beurteilung erforderlich sind. Die Sache muß daher an das BerGer. zurückverwiesen werden.

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