Dachgeschosswohnung ohne Baugenehmigung verkauft: Arglistige Täuschung muss beweisbar sein

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, für die es überhaupt keine Baugenehmigung gibt, ist das ein Sachmangel. Allerdings gerechtfertigt das Verschweigen dieses Mangels nicht automatisch den Vorwurf der arglistigen Täuschung. Zumindest nicht allein aus dem Grunde, dass sich dieser Umstand dem Verkäufer hätte aufdrängen müssen.

Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Ein Paar hatte für 90.000 Euro eine sanierte Dachgeschosswohnung erworben. Beim versuchten Weiterverkauf vier Jahre später stellte sich heraus, dass es für die Wohnung und den dazu gehörenden Balkon überhaupt keine Baugenehmigung gab. Ein entsprechender Antrag der Frau des Vorbesitzers war seinerzeit von der Baubehörde negativ beschieden worden.

Davon will der Verkäufer selbst aber nichts gewusst haben. Und weil in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausdrücklich ausgeschlossen worden war, blieb den gedeppten Käufern nunmehr nichts anderes übrig, als eine Rückabwicklung des Geschäfts wegen arglistiger Täuschung zu versuchen. Der Verkäufer habe ihnen das Fehlen der Baugenehmigung offenbar arglistig verschwiegen.

Doch “Arglist” setzt nach Auffassung von Deutschlands obersten Bundesrichtern zumindest Eventualvorsatz voraus. Das bedeutet, der Verkäufer hätte von der fehlenden Baugenehmigung wissen oder das zumindest für möglich halten müssen – was er aber unter Berufung auf seine Frau als seinerzeitige Antragstellerin vehement bestreitet. “Umso schwerer der dann noch notwendige Beweis, dass der der Arglist verdächtigte Mann damit gerechnet habe und billigend in Kauf nahm, dass das Paar bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht geschlossen hätte”, erklärt Rechtsanwältin Alexandra Wimmer die komplizierte juristische Situation.

Jedenfalls genügt es laut Karlsruher Urteil nicht, dass sich dem Verkäufer die aufklärungspflichtigen Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Bei einer solchen Rechtsprechung würde zu Unrecht die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt. Es gehört zum Allgemeinwissen der Bürger, dass umfangreiche Bauarbeiten und Veränderungen an Gebäuden genehmigungspflichtig sein können. Und nach der Lebenserfahrung wisse auch ein Laie um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für die Umgestaltung eines Trockenspeichers zu Wohnzwecken.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2013, Aktenzeichen V ZR 266/11

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