Eigentum, Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Wichtige Unterscheidungen für Eigentümergemeinschaften

Meine Wohnung – mein Eigentum? Frischgebackene Eigentümer einer Immobilie müssen sich erst einmal mit den unterschiedlichen Definitionen von Eigentum, Sonder- und Gemeinschaftseigentum befassen. Diese Aufteilung zieht auch verschiedene Rechte und Pflichten nach sich.

Wofür diese Trennung eine Rolle spielt und worauf Wohnungseigentümer bei Grenzfällen achten müssen, erläutert die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Alle Eigentümer von Wohnungen in einer sogenannten Eigentumsanlage bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft muss zahlreiche Entscheidungen gemeinsam treffen – da ist ein harmonisches Miteinander sehr wichtig! Mit der guten Nachbarschaft kann es aber schnell vorbei sein, wenn Reparaturen oder bauliche Veränderungen und damit Kosten im Haus anstehen. Denn: Wer muss für die wärmedichtenden Rollläden, die neuen Heizkörperventile oder die moderne Gegensprechanlage eigentlich aufkommen? Für welche Ausgaben ist die Eigentümergemeinschaft zuständig und was muss jeder Eigentümer aus eigener Tasche bezahlen?

Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, liefert eine Erklärung: „Die Kostenlast für die Instandhaltung oder Modernisierung einer Immobilie ergibt sich aus der Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum.“

Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Zur Abgrenzung zwischen diesen beiden Arten des Eigentums gilt als Faustregel: Unter Gemeinschaftseigentum fallen das Grundstück selbst sowie alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit nötig sind. Dies sind zum Beispiel tragende Wände oder Decken und das Dach. Ebenso zählt alles dazu, was die äußere Gestalt einer Immobilie prägt, also Fenster oder der Außenanstrich eines Balkongeländers. Gleiches gilt für Anlagen, die alle Bewohner des Hauses benutzen, wie Treppenhaus oder Aufzug. Als Sondereigentum hingegen werden alle Teile eines Gebäudes klassifiziert, die nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Dies sind in erster Linie die einzelnen Eigentumswohnungen, inklusive zum Beispiel Innentüren, Innenputz oder nicht tragender Zwischenwände. Für die Instandhaltung ist hier der jeweilige Eigentümer verantwortlich – und nicht wie beim Gemeinschaftseigentum die Eigentümergemeinschaft! Die entstehenden Kosten trägt er beim Sondereigentum allein. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist er den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet, sich an den Kosten z. B. für die Instandhaltung und Verwaltung entsprechend seinem Eigentumsanteil zu beteiligen. Im Einzelfall kommt es immer wieder zu Abgrenzungsschwierigkeiten der Begrifflichkeiten. Eine genaue Begriffserläuterung des Sondereigentums bietet das Wohnungseigentumsgesetz (§ 5 WEG).

Sondernutzungsrechte

Die sogenannten „Sondernutzungsrechte“ umfassen Flächen, die in jedem Fall dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, aber dennoch von einem bestimmten Eigentümer allein genutzt werden dürfen. So kann ein Eigentümer beispielsweise das alleinige Nutzungsrecht an einem oberirdischen Kfz-Stellplatz oder einer Gartenfläche erwerben. Dennoch verbleibt die Sondernutzungsfläche generell im Gemeinschaftseigentum, auch wenn die anderen Eigentümer von der Nutzung der Fläche ausgeschlossen werden. Deshalb obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsfläche auch weiterhin der Eigentümergemeinschaft. Ausnahme: „Bei der Gewährung eines Sondernutzungsrechts beispielsweise für den Garten wird unter den Wohnungseigentümern vereinbart, dass der Besitzer der Gartenwohnung den Aufwand und die Kosten für die Gartenpflege übernimmt“, erläutert die D.A.S. Juristin. Die Zuordnung von Sondernutzungsrechten und die Übertragung von Instandhaltungspflichten bzw. -kosten erfolgt in der Regel im Rahmen der Teilungserklärung.

Klärung in der Teilungserklärung

Nicht immer ist eine Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum für Eigentümer eindeutig: So sind beispielsweise bei einer fälligen Reparatur eines Balkons in der Regel die Fassadenbestandteile und die gegossene Beton-Bodenplatte dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen – und deshalb sind die Kosten auch von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Hat der Eigentümer den Balkonboden jedoch individuell mit Zierfliesen belegt, muss er für dessen Renovierung selbst sorgen. Entscheidend für die Unterteilung ist, was in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft als Sondereigentum bezeichnet wird. Das kann sich im Detail von Immobilie zu Immobilie unterscheiden. Deshalb regelt diese Erklärung neben den Eigentumsanteilen der einzelnen Wohnungen sowie den Rechten und Pflichten der Eigentümer auch die jeweilige Zugehörigkeit des Eigentums zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Der Tipp der D.A.S. Expertin: „Überprüfen Sie in der Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft, was in Ihrem konkreten Fall zum Sondereigentum der Immobilie zählt. So lassen sich Unstimmigkeiten mit anderen Eigentümern bereits im Vorfeld vermeiden.“

Neue Regelungen des Wohnungseigentumsrechts bei Modernisierung

Alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden auf den Eigentümerversammlungen besprochen. „Für welche Entscheidungen dann welche Mehrheitsverhältnisse gelten, ist nicht immer einfach“, erklärt die D.A.S. Juristin und erläutert: „Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen.“ Für alle darüber hinaus gehenden Maßnahmen ist die Zustimmung jedes Wohnungseigentümers notwendig, der von den Arbeiten betroffen ist. In manchen Fällen können dies sogar alle Wohnungseigentümer sein – beispielsweise bei optischen Veränderungen wie einem neuen Außenanstrich. Handelt es sich um eine Modernisierung am Gebäude im Sinne des Mietrechts (also Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken) oder soll die Anlage lediglich dem Stand der Technik angepasst werden, reicht wiederum die Zustimmung einer doppelt qualifizierten Mehrheit, also dreiviertel aller Eigentümer, aus. Die zustimmenden Eigentümer müssen dabei wiederum mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten. So können auch Gegner der Entscheidung gezwungen werden, sich an den Kosten zu beteiligen. Aber: Ein solcher Beschluss mit qualifizierter Mehrheit setzt voraus, dass die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unangemessen benachteiligt wird. Beispiele für solche Modernisierungsmaßnahmen sind der Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage oder einer zeitgemäßen Elektroinstallation.

QUELLE: D.A.S. Rechtsschutzversicherung (Verbraucher PR)