Einheitlicher Vertrag bei Grundstückskauf und Hausbau: Muss für Erwerber objektiv erkennbar sein

Ein Kaufvertrag über den Erwerb des unbebauten Grundstücks und ein Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes bilden nur dann wegen eines Zusammenwirkens der Beteiligten auf der Veräußererseite ein einheitliches Vertragswerk mit der Folge, dass die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn das Zusammenwirken für den Erwerber objektiv erkennbar war.

Dies hat das Finanzgericht Düsseldorf mit Urteil vom 23.11.2011 entschieden (Az.: 7 K 417/10 GE). Das Gericht hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen (dortiges Az.: II R 3/12).

Finanzamt berücksichtigt Bauerrichtungskosten für Grunderwerbsteuer
Der Kläger erwarb von seiner Hausbank ein Grundstück. Vermittelt hatte den Vertrag eine Immobiliengesellschaft, die B Immobilien GmbH, an der unter anderem die Hausbank beteiligt war. Knapp zwei Wochen später schloss der Kläger mit einem Bauträger einen Werkvertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte ab. Das Finanzamt ermittelte, dass die B Immobilien GmbH und der Bauträger einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen und die B Immobilien GmbH für den Abschluss des Werkvertrags eine Provision erhalten hatte. Es behandelte den Grundstückskaufvertrag und den Werkvertrag über die Bauerrichtung deshalb als einheitliches Vertragswerk und unterwarf auch die Bauerrichtungskosten der Grunderwerbsteuer. Dagegen klagte der Kläger vor dem FG.

Bescheid mangels einheitlichen Vertragswerks rechtswidrig
Das FG hat der Klage stattgegeben und die Grunderwerbsteuer herabgesetzt. Die Einbeziehung der Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sei rechtswidrig gewesen, weil der Grundstückskaufvertrag und der Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes kein einheitliches Vertragswerk gebildet hätten. Zwar hätten der Bauträger und die B Immobilien GmbH durch ein abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss beider Verträge – Werkvertrag und Kaufvertrag – hingewirkt.

Zusammenwirken auf Veräußererseite muss für Erwerber objektiv erkennbar sein
Nach Ansicht des Gerichts bildet ein Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes mit dem Kaufvertrag über den Erwerb des unbebauten Grundstücks aber nur dann ein einheitliches Vertragswerk, wenn das Zusammenwirken auf der Veräußererseite für den Erwerber auch objektiv erkennbar war. Anhaltspunkte dafür, dass dem Kläger das Zusammenwirken auf der Veräußererseite bekannt gewesen sei oder er es hätte erkennen können, lägen nicht vor. Allein der enge zeitliche Rahmen, in dem der Werkvertrag und der Kaufvertrag abgeschlossen wurden, ist laut FG kein Indiz dafür, dass der Erwerber die Beziehungen der auf Veräußererseite handelnden Personen kennt.

QUELLE: Wertplan Nord GmbH