Kommunalbeherrschte Erschließungsgesellschaft: Keine Erschließungskostenerstattung für Bauherren

Grundstückskäufer können nicht verlangen, dass die Erschließungskostenanteile aus einem Pauschalpreis herausgerechnet und zurückerstattet werden.  

In drei Entscheidungen unterschiedlicher Zivilkammern hat das Landgericht Osnabrück entsprechende Klagen abgewiesen.

Den Verfahren liegt eine vielfach gebräuchliche Vertragsgestaltung bei der Erschließung und Vermarktung von Neubaugebieten zugrunde. Die Gemeinden bedienen sich dabei einer sog. „kommunalbeherrschten” Erschließungsgesellschaft, also eines privatrechtlichen Unternehmens, dessen Anteile mehrheitlich von den Gemeinden gehalten werden. Diese Gesellschaften erschließen die Baugebiete und veräußern die Baugrundstücke an die jeweiligen Bauherren zu einem Pauschalpreis pro Quadratmeter, mit dem auch die Erschließungsarbeiten abgegolten sein sollen.

Die Kläger, die in den Jahren 2002 bis 2009 jeweils Baugrundstücke in der oben genannten Form in Lingen und Haren (Ems) gekauft, bezahlt und bebaut haben, wollten nun vor dem Landgericht erreichen, dass die Erschließungskostenanteile aus dem Pauschalpreis herausgerechnet und zurückerstattet werden. Dabei berufen sie sich auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 01. Dezember 2010 (Z: 9 C 8.09). Darin wurde für eine etwas abweichende Vertragskonstellation im süddeutschen Raum entschieden, dass nur die Gemeinden selbst, nicht aber kommunalbeherrschte Gesellschaften berechtigt seien, Erschließungsbeiträge zu erheben. Die klagenden Bauherren sehen daher die Gefahr, dass sie erneut seitens der Gemeinden zu Erschließungsbeiträgen herangezogen werden. Zudem behaupten sie, dass über die Pauschalpreise ggf. auch solche Kosten auf die Bauherren abgewälzt worden seien, die nach Erschließungsbeitragsrecht gar nicht umlagefähig sind.

Dieser Argumentation erteilten nun drei Kammern des Landgerichts Osnabrück eine Absage; weitere Verfahren laufen noch. Ein Rückzahlungsanspruch komme aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht. So sei die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts auf die hier zu beurteilende Vertragskonstellation nicht anwendbar. Ferner würden die Bauherrn durch eine vollständige Rückzahlung der Erschließungskosten ungerechtfertigt bevorteilt, da die Erschließungsgesellschaften ihre Leistungen bereits vollständig erbracht haben und verbindlich zugesichert haben, die Bauherren von etwaigen Forderungen der Gemeinden freizustellen.

Rechtskräftig sind die Urteile des Landgerichts Osnabrück noch nicht. Gegen das am 03. Dezember verkündete Urteil der 2. Zivilkammer ist bereits Berufung zum Oberlandesgericht Oldenburg eingelegt worden. Bei den am 30.01.2013 verkündeten Urteilen der 5. und 10. Zivilkammer besteht dazu noch einen Monat lang Gelegenheit. (2 O 1351/12, 5 O 1486/12, 10 O 1537/12).

QUELLE: Landgericht Osnabrück (Pressemitteilung)