Der gewerbliche Mietvertrag unterliegt in vielen Punkten nicht so strengen Einschränkungen wie der herkömmliche Wohnungsmietvertrag. Viele Mieterschutzregeln gelten nicht. Ein für den gewerblichen Mieter besonders wichtiger Bereich ist der Konkurrenzschutz. Dabei wird vertraglich vereinbart, dass der Vermieter in sein Gebäude oder anderen Häusern in der Umgebung, die ihm gehören, keine Konkurrenzunternehmen des Mieters aufnimmt.

Insbesondere für Ladengeschäfte in Einkaufszentren, aber auch Sanitätshäuser oder Arztpraxen in Ärztehäusern sind solche Klauseln wichtig. Der Teufel steckt jedoch im Detail – und oft kann eine unsorgfältige Formulierung zu erheblichen Streitigkeiten führen. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung weist auf drei wichtige Gerichtsurteile hin.

Fall 1: Schuhhandel im Einkaufszentrum
In einem Berliner Einkaufszentrum waren knapp 2.000 m² Fläche an ein “SB-Warenhaus” vermietet. Ein Sortimentsschutz war im Mietvertrag nicht vereinbart. Das SB-Warenhaus vermietete nun seinerseits einige hundert Quadratmeter an einen Schuhfachmarkt als Untermieter weiter. Auch im Untermietvertrag wurde zum Konkurrenzschutz nichts vereinbart. Im Center gab es mehrere Schuhgeschäfte. Das SB-Warenhaus richtete nun auf seiner eigenen Verkaufsfläche ebenfalls einen Verkaufsbereich für Damen- und Herrenschuhe ein. Das Schuhgeschäft klagte auf Unterlassung. Das Berliner Kammergericht betonte, dass es grundsätzlich bei der gewerblichen Vermietung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache gehöre, nicht im gleichen Haus einen Konkurrenten des Mieters zuzulassen. Dies gelte auch ohne Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes. Dieser ungeschriebene, sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz bestehe grundsätzlich auch in einem Einkaufszentrum, obwohl dort “die Konkurrenz das Geschäft belebe”. Das bedeute nicht, dass dem Mieter jeder Wettbewerb erspart werden müsse. Unzulässig sei es aber, wenn ein Hauptmieter auf seiner Fläche Waren verkaufe, die dem Kernsortiment seines Untermieters entsprechen würden. Entscheidend sei dabei die unmittelbare Nachbarschaft der Konkurrenz. (Kammergericht Berlin, Urteil vom 05. September 2005, Az. 12 U 95/05)

Fall 2: Autoglas
Ein Vermieter hatte zwei angrenzende Gewerbegrundstücke an eine Autoglas-Service-Station und an eine Filiale einer Autowerkstatt-Kette vermietet. Mit der zeitlich nach der Autowerkstatt angesiedelten Autoglaserei war mietvertraglich folgender Konkurrenzschutz vereinbart: “Der Vermieter wird in einem Umkreis von 1000 m nicht selbst eine Autoglas-Service Station eröffnen, noch ein Grundstück einer direkten Konkurrenzfirma zu diesem Zwecke vermieten, verpachten oder verkaufen.” Nach einiger Zeit begann die Werkstatt, auch Autoglaserarbeiten anzubieten. Die Autoglaserei forderte nun vom gemeinsamen Vermieter, dies zu unterbinden. Als dieser sich weigerte, minderte sie die gezahlte Miete, da sie die Konkurrenz als einen Mangel des Mietobjekts ansah. Der Vermieter klagte daraufhin auf Mietzahlung. Das Brandenburgische Oberlandesgericht beantwortete die Frage nicht, ob eine Verletzung des Konkurrenzschutzes grundsätzlich eine Mietminderung begründen könne. Es stellte jedoch fest, dass hier keine Verletzung des Konkurrenzschutzes vorliege. Zunächst komme der auch ohne spezielle Klausel wirksame vertragsimmanente Konkurrenzschutz nicht zum Zuge: Der Vermieter sei nicht gehalten, von seinem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Die Durchführung von Autoglaserarbeiten sei für die Kfz-Werkstatt lediglich eine Nebenaufgabe. Dann sei die Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag missverständlich; als “direkte Konkurrenzfirma” könne nur ein Betrieb angesehen werden, der hauptsächlich Autoglaserarbeiten durchführe. Auch habe sich die Autoglaserei absichtlich selbst neben der Kfz-Werkstatt angesiedelt, um von deren Kunden zu profitieren. (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 26.05.2010, Az. 3 U 101/09)

Fall 3: Direktvertrieb von Hörgeräten durch Arzt
In einem Ärztehaus waren Räume an ein Optik- und Hörgerätegeschäft vermietet. Der Vertrag enthielt eine Klausel, nach der “kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft” in Objekten dieses Vermieters in der Umgebung angesiedelt werden durfte. Nun begann jedoch ein im gleichen Haus praktizierender HNO-Arzt im Rahmen des sogenannten verkürzten Versorgungsweges Hörgeräte direkt vom Hersteller an seine Patienten zu vertreiben. Der Rechtsstreit ging bis vor den Bundesgerichtshof. Dieser sah keinen Fall der vom Vermieter zu unterbindenden Konkurrenz, weil die Vertragsklausel nur die Eröffnung eines weiteren Optik- und Hörgerätegeschäfts unterbinde. Sie verbiete jedoch nicht den Vertrieb von Hörgeräten als ärztliches Zusatzgeschäft. Ferner habe das Ladengeschäft erst sein Sortiment auf Hörgeräte ausgeweitet, als sich der HNO-Arzt im Haus angesiedelt habe – im Vertrauen auf die Ausstellung von Rezepten durch den im Haus ansässigen Arzt. Das Geschäft habe zuvor auch ohne Hörgerätevertrieb existiert, das Zusatzgeschäft des Arztes sei keine maßgebliche Beeinträchtigung. Die grundsätzliche Frage der Möglichkeit einer Mietminderung wegen Verstoßes gegen eine Konkurrenzschutzklausel entschied der BGH hier nicht. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.01.2012, Az. XII ZR 40/10)

Expertentipp

Wer eine Konkurrenzschutz-Klausel in den gewerblichen Mietvertrag aufnehmen will, sollte sich um eine genaue Formulierung bemühen. So sollte auch an die Fälle gedacht werden, dass ein Nachbarbetrieb sein Angebot erweitert oder dass ein Konkurrent das eigene Geschäft nur als “Nebensache” betreibt. Ist ein Konkurrenzschutz ausdrücklich nicht oder nur in eingeschränkter Form erwünscht, wie etwa in einem Einkaufszentrum, kann dieser vertraglich ausgeschlossen werden, um auch den ungeschriebenen sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zu unterbinden.

QUELLE: D.A.S. Rechtsschutzversicherung / firmenpresse.de