LG Stuttgart, Beschluss über sofortige Beschwerde vom 7. Juni 2006, 19 T 33/06

Angabe der Gründe für fristlose Kündigung der Mietwohnung

Tatbestand

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Die Kläger begehrten von den Beklagten mit ihrer Klage vom 2.11.2005 die Räumung und Herausgabe der durch Mietvertrag vom 17.3.2004 überlassenen Dachgeschosswohnung.

Mit Schreiben vom 16.11.2004 forderte die Hausverwaltung die Beklagten auf, die Hausordnung einzuhalten und den Hausfrieden sowie die Ruhe nicht weiter zu stören. Mit Schreiben vom 18.10.2005 verlangte der Prozessbevollmächtigte der Kläger von den Beklagten, den Lärm abzustellen, schreiende Auseinandersetzungen zu vermeiden und die Hausordnung einzuhalten und bis zum 25.10.2005 die künftige Einhaltung der Hausordnung zu bestätigen. Nachdem dies nicht erfolgte, kündigte der Prozessbevollmächtigte der Kläger mit Schreiben vom 31.10.2005 das Mietverhältnis fristlos. Die Kündigung hat er darauf gestützt, dass die Beklagten seit November 2004 den Hausfrieden durch ständige Lärmentwicklung stören würden.

In der mündlichen Verhandlung vom 29.11.2005 erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, nachdem die Beklagten die Wohnanlage am 28.11. 2005 geräumt an die Kläger herausgegeben hatten. Die Parteien stellen wechselseitige Kostenanträge.

Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt hat die Kosten den Klägern auferlegt, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit aller Voraussicht nach unterlegen wären. Denn die Kündigung sei gemäß § 569 Abs. 4 BGB formell unwirksam. Die behaupteten Lärmbelästigungen durch die Beklagten würden in dem Kündigungsschreiben nicht nachvollziehbar konkretisiert. Diesem sei nicht zu entnehmen, wann die Beklagten für welchen Zeitraum welchen Lärm verursacht sowie wann und durch welches Verhalten die Beklagten nach Erhalt einer Abmahnung die behaupteten vertragswidrigen Lärmbelästigungen fortgesetzt haben sollten. Die den Beklagten vorgeworfene Vielzahl unterschiedlicher Lärmbelästigungen mache gerade die Angabe des konkret abgrenzbaren Kündigungssachverhaltes erforderlich, um ihnen überhaupt eine wirksame Rechtsverteidigung zu ermöglichen. Auch das bloße Unterlassen der verlangten Erklärung, den Lärm abzustellen und die Hausordnung einzuhalten, stelle kein kündigungsrelevantes Verhalten dar, da die Beklagten zur Abgabe einer solchen Erklärung mietvertraglich nicht verpflichtet seien. Im Übrigen beinhalteten die Schreiben vom 16.11.2004 und 18.11.2005 keine wirksame Abmahnung im Sinne des § 543 Abs. 3 BGB, die grundsätzlich einer außerordentlichen Kündigung vorangehen müsse, da in diesen beiden Schreiben die behaupteten Vertragsverletzungen nicht hinreichend konkret umschrieben worden seien.

Entscheidungsgründe

Entscheidungsgründe

Die sofortige Beschwerde der Kläger ist zulässig, aber unbegründet. Der Beschluss des AG Stuttgart-Bad Cannstatt über die Kostenentscheidung gem. § 91a ZPO ist zutreffend.

Die Räumungsklage der Kläger war unschlüssig. Die fristlose Kündigung vom 31.10.2005, auf welche die Klage gestützt war, war aus formellen Gründen (unzureichend angegebene Kündigungsgründe) unwirksam.

Bei einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB) ist der zur Kündigung führende wichtige Grund im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Abs. 4 BGB), was zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kündigung gehört (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 569 BGB Rn. 74). Die mit dem Mietrechtsreformgesetz neu eingeführte Vorschrift ähnelt der für die ordentliche Kündigung gültigen rechtsähnlichen Vorschrift des § 573 Abs. 3 S.1 BGB. Die Angaben im Kündigungsschreiben müssen substantiiert sein, d.h. nach Art, Zeitpunkt und Dauer der Störung (hier: der Lärmerzeugung) konkretisiert (LG Hamburg WuM 1977, 30; LG Bonn WuM 1992, 18; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Rn. 73 speziell für Lärmstörungen). Denn die Anordnung einer Begründungspflicht ergibt nur dann einen vernünftigen Sinn, wenn der Kündigungsempfänger auf Grund der Angaben im Kündigungsschreiben Klarheit über seine Rechtsposition und die Möglichkeiten einer Rechtsverteidigung erhält (so BVerfG WuM 1989, 483; ZMR 1994, 252 [= WuM 1995, 142] zu der rechtsähnlichen Vorschrift des § 564b Abs. 3 BGB a.F. (§ 573 Abs. 3 BGB n.F.); Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Rn. 71; Lammel, Wohnraummietrecht, § 569 BGB Rn. 54). Wird wegen mehrerer Gründe gekündigt, so müssen alle Gründe angegeben werden (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Rn. 70). Eine solch präzise Angabe ist selbst dann erforderlich, wenn die Kündigungsgründe – wie hier von den Klägern behauptet – schon vor Ausspruch der Kündigung dem Gekündigten (hier: Mieter) anderweitig bekannt waren, z.B. weil sie ihm mündlich oder schriftlich mitgeteilt wurden (BayObLG RE 14.7.1981 WuM 1981, 200; LG Gießen WuM 1990, 301; LG Detmold WuM 1990, 301; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. § 573 BGB Rn. 246).

Unrichtig ist die Meinung der Kläger, wegen der Vielzahl von Lärmbelästigungen (hier: ca. 80 bis 100 Verstöße) sei es unmöglich bzw. unzumutbar, einzelne Vorfälle konkret im Kündigungsschreiben aufzuführen. Auch bei einer auf eine Vielzahl einzelner Vertragsverletzungen gestützten Kündigung müssen die einzelnen Vertragsverletzungen substantiiert dargelegt werden (vgl. LG Berlin WuM 2003, 208ff). Wird wegen einer häufigen Lärmbelästigung gekündigt, so genügt es nicht, wenn der Vermieter lediglich darlegt, dass der Mieter “ständig ruhestörenden Lärm” verursacht habe. Vielmehr ist in einem solchen Fall zu verlangen, dass Art, Zeitpunkt und jeweilige Dauer einzelner Lärmstörungen hinreichend genau beschrieben werden. Zumindest muss der Vermieter einen abgrenzbaren Zeitraum darlegen (z.B.: “in der Zeit von … bis … ca. dreimal wöchentlich”); vgl. insgesamt Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 BGB Rn. 219: § 569 BGB Rn. 73. Im übrigen hätte statt der Angabe aller Vorfälle die Angabe einer solchen Auswahl von schwerer wiegenden Vorfällen genügt, dass daraus insgesamt eine solche Anzahl bzw. Intensität schwerwiegender Verstöße gegen die Hausordnung abzuleiten ist, dass sich daraus die Unzumutbarkeit des weiteren Verbleibs des Gekündigten in der Mietwohnung bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 569 Abs. 2 BGB) ergibt.

Diesen Maßstäben wurde das Kündigungsschreiben nicht gerecht. Die Kläger haben zwar Konkretisierungen der Lärmverursachung im Kündigungsschreiben vom 31.10.2005 angegeben – Türenknallen, Geschrei, Herumtrampeln, schreiende Auseinandersetzungen –; diese bezeichnen jedoch nur verschiedene Arten der Lärmerzeugung, jedoch nicht einzelne, identifizierbare Vorfälle, die durch eine Beweisaufnahme geklärt werden könnten, zumal Angaben über die jeweilige Lärmintensität, Zeitpunkt und Dauer der Vorfälle fehlen. Die Zeitangabe “seit einem Jahr … ständig … auf den ganzen Tag und in der Nacht verteilt” reicht diesbezüglich nicht aus. Dementsprechend ist auch bei dem vergleichbaren Fall einer Unterlassungsklage anerkannt, dass in der Klagebegründung einzelne Störfälle nach Zeitpunkt, Dauer, Häufigkeit, Art und Intensität (der Lärmerzeugung) genau zu beschreiben sind (LG Berlin GE 1992, 675; Sternel PiG 31, 87).

Bei einer auf Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag gestützten fristlosen Kündigung ist zudem eine Kündigung grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Ist der Kündigung eine Abmahnung vorausgegangen, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass der Gekündigte nach dem Zugang der Abmahnung eine weitere, gleiche oder gleichartige Vertragsverletzung (hier: Lärmstörung) begangen hat (Schmidt- Futterer/Blank a.a.O. § 569 BGB Rn. 72). Auch bezüglich dieser Anforderungen ergibt sich im vorliegenden Falle aus dem maßgeblichen Kündigungsschreiben nichts.

Gründe für die Zulassung einer Rechtsbeschwerde (§ 574 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.

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