Mietrückstand: Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung

Begründet der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit rückständigen Mietzahlungen, reicht es aus, wenn er den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Vermieter recht, der eine Räumungsklage gegen seinen Mieter eingereicht hatte. Dieser hatte über drei Jahre lang überwiegend nur eine geminderte Miete in unterschiedlicher Höhe gezahlt. Der Vermieter war mit der Minderung jedoch nicht einverstanden. Nachdem er den Mieter zur Zahlung des Mietrückstands aufgefordert hatte, kündigte er das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete er die aus seiner Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 EUR sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 EUR. Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Begründungspflicht für unwirksam gehalten und die Räumungsklage abgewiesen.

Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet worden sei, und hat den Mieter zur Räumung verurteilt. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung den gesetzlichen Begründungsanforderungen gerecht werde. Sie sei deshalb nicht unwirksam. Zweck der Vorschrift sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen könne. Von diesem Zweck ausgehend hat der BGH für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angebe und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffere. Diese Rechtsprechung haben die Richter nun für Fallgestaltungen weiterentwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genüge es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen werde die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung gerecht (BGH, VIII ZR 96/09).