Modernisierungsmieterhöhung: Mietabgeltung durch Dienstleistungen schützt Mieter nicht

Haben die Parteien vereinbart, dass die Miete für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden soll, kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht (AG) Offenbach.

Die Mieter hatten mit dem Voreigentümer im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden von ihnen vermietet ist. Sie waren verpflichtet, den Garten zu pflegen, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und Nebenkosten – insbesondere Heizkosten – zu bezahlen. Miete wurde nicht vereinbart. Der Kläger hat das Haus in der Zwangsversteigerung erworben und auf seine Kosten wärmeisoliert. Hierfür erklärte er den Mietern eine Mieterhöhung von 12,95 Euro pro Monat.

Das Gericht machte deutlich, dass die Mieter diesen Betrag zahlen müssten. Der „spezielle“ Mietvertrag der Parteien schließe eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nicht aus. Im Mietvertrag wurde nur vereinbart, dass die Dienstleistungen Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte. So wie bei Vereinbarung einer Miete nach der Modernisierung eine Mieterhöhung erfolgen könne, müsse das auch möglich sein, wenn anstelle dessen zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Die Heizkosten – von den Mietern zu tragen – würden sich wegen der Isolierung reduzieren. Damit trete auch hier ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung des Klägers und der Gegenleistung der Mieter ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung getragen werden müsse

AG Offenbach, Urteil vom 08.02.2013, Aktenzeichen 37 C 445/12