OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Juni 2000, 10 U 94/99

Instandhaltungskosten

Leitsatz des Gerichts

1. Kosten für die Auswechslung von Glühbirnen sind als Instandhaltungskosten keine Betriebskosten i.S. der Nr. 11 der Anl. 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO.

2. Zu den Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage i.S. von § 7 II HeizKV zählen die Kosten der Wartung der Heizungsanlage einschließlich der Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen (z.B. Dichtungen, Filter, Düsen), nicht aber die Kosten der Reparatur einer defekten Heizungspumpe.

3. Die Kosten der Leihe von Thuja-Pflanzen zur Verschönerung eines Hauses anlässlich einer Modepräsentation sind nicht als Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegbar.

4. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser Möglichkeit muss der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstanziiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Parteien stritten u.a. um diverse Positionen in der Nebenkostenabrechnung der Kl. für 1995/96. Für die hier abgedruckten Positionen hat das OLG der Kl. eine Berechtigung zum Kostenansatz im Wesentlichen abgesprochen.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

II. 3.b)Leuchtmittelkosten

Bei den mit insgesamt 323 DM angesetzten Kosten für Leuchtmittel handelt es sich nach der Rechnung der Firma E vom 24. 10. 1996 um die Kosten für 50 Osram Lumilux Glühbirnen, die als Instandhaltungskosten nicht umlegbar sind. Zwar haben die Parteien vereinbart, dass die Beleuchtungskosten von den Bekl. zu tragen sind. Da dem Vertragstext jedoch nicht zu entnehmen ist, welche Kosten im Einzelnen hierunter zu verstehen sind, ist diese Vertragsklausel gem. §§ 133, 157 BGB unter Heranziehung der entsprechenden Regelung der Anl. 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO auszulegen. Nach Nr. 11 der Anl. 3 zählen zu den Kosten der Beleuchtung die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Kosten für die Auswechslung von Lampen und Glühbirnen werden von dieser Definition nicht erfasst, sondern sind als Instandhaltungskosten einzustufen, die als Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Pfeifer, in: Börstinghaus, MietPrax, Fach 2 Teil 1 B Rdnr. 96; Schmid, Hdb, d. Mietnebenkosten, 5. Aufl., Rdnr. 4119; Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdnr. 351).

c) Reparaturkosten Heizungspumpe

Kosten für die Reparatur der Heizungspumpe in Höhe von insgesamt 984,20 DM sind entgegen der Annahme des LG vom Vermieter zu tragende Instandsetzungskosten und keine Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die nach § 7 Nr. 2 des Mietvertrags vom 14. 12. 1988 vom Mieter zu tragen sind. Die vertragliche Regelung entspricht im Wortlaut der Vorschrift des § 7 II HeizKV i.d.F. vom 5. 4. 1984, so dass zur Beantwortung der Frage, welche Kosten im Einzelnen hiervon erfasst werden, die Regelung des § 7 II herangezogen werden kann. Zwar werden danach zu den Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage auch die Kosten der Wartung der Heizungsanlage einschließlich der Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen (z.B. Dichtungen, Filter, Düsen) gezählt. Nicht mehr zu den ansatzfähigen Instandhaltungskosten, sondern zu dem nach § 536 BGB dem Vermieter zuzurechnenden Bereich der Instandsetzungskosten gehören jedoch die nicht mit dem laufenden Betrieb verbundenen Reparatur- und Ersatzbeschaffungskosten (vgl. Schmid, Rdnr. 6186; Lammel, HeizKV, § 7 Rdnr. 53). Da die Rechnung der Firma W vom 3. 8. 1996 den Ausbau und die Erneuerung der defekten Heizungspumpe betrifft, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten.

d) Bepflanzungskosten

Kosten der Bepflanzungen für die Messezeit in Höhe von 176 DM sind keine nach den Vereinbarungen der Parteien umlagefähigen Betriebskosten. Zwar haben die Bekl. gemäß Mietvertrag auch die Kosten der Gartenpflege zu tragen. Hierzu zählen nach der bei fehlender vertraglicher Regelung auch im Gewerberaummietrecht zur Bestimmung des Inhalts der umlagefähigen Betriebskosten entsprechend heranzuziehenden Regelung der Anl. 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO (Nr. 10) neben den Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen auch die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, nicht aber die Kosten der Erstanschaffung (vgl. Schmid, Rdnr. 4112). Wie der Rechnung vom 15. 3. 1996 zu entnehmen ist, hat die Firma B der Kl. insgesamt zwölf Stück Thuja-Pflanzen leihweise geliefert. Es handelt sich weder um Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen noch um die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, sondern ersichtlich um Verschönerungskosten, die als Werbemaßnahmen einzustufen sind und mangels vertraglicher Regelung nicht als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden können.

4. Aufzugskosten

Soweit die Bekl. die Berechtigung der mit insgesamt 11533,69 DM (Abrechnung 1995) bzw. 12207,43 DM (Abrechnung 1996) angesetzten Aufzugskosten bestreiten, erfüllt ihr Bestreiten nicht die Voraussetzungen des § 138 II, III ZPO. Zwar sind die umlagefähigen Reparaturkosten für Personenaufzüge vertragsgemäß auf 5000 DM pro Jahr begrenzt. Da die Aufzugskosten, zu denen auch die Kosten eines Lastenaufzugs gehören, sich aber nicht allein aus Reparaturkosten zusammensetzen, hätten die Bekl. im Einzelnen zu den angesetzten Kosten Stellung nehmen müssen und sich nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken dürfen. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser – den Bekl. hier durch die Kl. angebotenen – Möglichkeit muss der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstanziiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden (vgl. Senat, Urt. v. 25. 6. 1987 – 10 U 226/86; LG Berlin, ZMR 1987, 380; AG Lichtenberg, GE 1998, 1401; AG Ulm, WuM 1999, 402).

Rechtsgebiete