Risiken beim Hausbau: Wie Bauherren Klippen gekonnt umschiffen

Das historisch niedrige Zinsniveau in Deutschland macht es möglich: Der Sprung ins eigene Heim ist heute extrem günstig. Trotzdem zögern viele Bauherren, die es sich eigentlich leisten könnten. Sie sehen Risiken, die für sie auf den ersten Blick nicht beherrschbar erscheinen.

Welche Risiken dies sind und wie Bauherren sie gekonnt aus dem Weg räumen, erläutert Jürgen Dawo, Präsident der Aktion pro Eigenheim.

“Deutsche Bauherren sind sehr sicherheitsbewusst und das ist auch gut so”, konstatiert Jürgen Dawo. Lieber zu vorsichtig als zu forsch, das könne er jedem Bauinteressenten nur empfehlen. Aber einige Fallen, die für ein böses Erwachen sorgen könnten, lassen sich mit etwas Umsicht schon im Vorfeld aus dem Weg räumen. “Wenn künftige Hausbesitzer schon vor Vertragsabschluss auf Qualitätssicherung, Finanzierungssicherheit und ausreichenden Versicherungsschutz achten, dann schützen sie sich aktiv vor späteren Streitigkeiten und dem Traum vom Eigenheim steht nichts mehr im Wege”, bekräftigt Dawo. Welche Themen potenzielle Bauherren als Risiko und somit als Bauverhinderer einschätzen, hat das Marktforschungsinstitut aproxima, Weimar, bei mehr als 1.000 Befragungen genau analysiert.

Bauverhinderer Nr. 1: Die Baufirma geht pleite
Jürgen Dawo: “Das Risiko einer Insolvenz der beauftragten Baufirma lässt sich nicht ganz eliminieren, aber stark eindämmen. Holen Sie einen Firmencheck bei einer Wirtschaftsauskunft ein, um schwarze Schafe vorweg aussortieren zu können. Zahlen Sie streng nach tatsächlichem Baufortschritt. So kann kein Geld für nicht erbrachte Leistungen am Haus einfach verschwinden. Schließen Sie auf keinen Fall einen Bauvertrag ohne eine Fertigstellungsbürgschaft ab. Achten Sie auch genau auf die Höhe der angebotenen Bürgschaft. Fünf Prozent Fertigstellungsbürgschaft reichen nicht aus. Wir empfehlen 20 Prozent der Bausumme. Hinter jeder Bürgschaft muss ein unabhängiger Versicherer oder eine Bank stehen.”

Bauverhinderer Nr. 2: Baufirma erfüllt Gewährleistungsansprüche nicht
Jürgen Dawo: “Schalten Sie von Anfang an eine baubegleitende, unabhängige Qualitätsüberwachung ein. Vorbeugen ist immer besser als hinterher reklamieren müssen. Und die Kosten halten sich hierfür sehr in Grenzen, sie variieren je nach Anbieter. Setzen Sie nicht nur auf die großen, bekannten Prüfungsgesellschaften. Kleinere Anbieter wie beispielsweise der Verein für Qualitätskontrolle e.V. sind auf keinen Fall schlechter, aber oft ein ganzes Stück preiswerter. Bestehen Sie auf einer Planung, bei der auch Baudetails klar hinterlegt sind. Mit einem 1:100 Plan klappt das nicht. Planen Sie auf alle Fälle auch eine Luftdichtheitsprüfung, einen sogenannten Blower-Door-Test vor der Übergabe fest ein. Ihr neues Zuhause sollte in punkto Heizenergieverbrauch keine von Anfang an eingebauten Schwachstellen aufweisen. Hier zeigt sich, ob sorgfältig gearbeitet wurde.”

Bauverhinderer Nr. 3: Garantierter Festpreis wird überschritten
Jürgen Dawo: “Aus meiner täglichen Praxis kenne ich sehr viele Fälle, bei denen das Thema Baugrund massive Kostensteigerungen verursacht hat. Erst ein Baugrundgutachten gibt Ihnen hier größtmögliche Sicherheit. Ist der Baugrund tragfähig, können Sie auch ärgerliche Setzrisse nahezu ausschließen. Eine aufwändige Mehrgründung kann mit einigen zehntausend Euro teuer zu Buche schlagen. Achten Sie auch strikt auf das Thema Baunebenkosten. Hier fallen garantiert zwischen 30.000 bis 40.000 Euro an. Spricht der Verkäufer von beispielsweise zehn Prozent des Kaufpreises, ist das unseriös. Die absoluten Kosten inklusive aller örtlichen Besonderheiten können genau berechnet und angegeben werden, das weiß jede Baufirma. Lassen Sie am besten Ihre Baufinanzierung vor der Vertragsunterschrift auf Herz und Nieren von einem unabhängigen Institut prüfen, ob auch alle Bauarbeiten und -kosten im Bauvertrag korrekt aufgeführt und kostendeckend beinhaltet sind. Die Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V., München, leistet hier seit einigen Jahren Pionierarbeit.”

Bauverhinderer Nr. 4: Es entstehen unbezahlbare Folgekosten
Jürgen Dawo: “Wer über ein Baugrundgutachten verfügt, eine baubegleitende Qualitätssicherung inklusive Blower-Door-Test beauftragt und seine Baufinanzierung im Vorfeld auf Finanzierungssicherheit geprüft hat, der ist – gut ausgestattet mit einer mindestens 20-prozentigen Baufertigstellungsgarantie – auf der sicheren Seite. Sprechen Sie Ihre Baufirma auf diese Punkte an und geben Sie sich nicht mit weniger zufrieden, dann wird Ihr Hausbau nicht zum Abenteuer. Eine Baugewährleistungsbürgschaft in Höhe von 50.000 bis 75.000 Euro federt alle Restrisiken sicher ab. Suchen Sie bewusst nach Anbietern, die all diese Punkte in Ihrem Angebot fest beinhaltet haben.”

Bauverhinderer Nr. 5: Die eigene wirtschaftliche Lage verschlechtert sich
Jürgen Dawo: “Heute unterscheidet sich die monatliche Belastung für ein kleines Häuschen kaum noch von der einer Mietwohnung. Beim Thema Nebenkosten lässt sich im Neubau eher kräftig einsparen. Aus meiner Erfahrung heraus ist es sehr wichtig, die monatliche Belastung auf möglichst lange, ich empfehle 20 Jahre, festzuschreiben. Dann reißt ein Zinsanstieg von zwei Prozent oder mehr, was ja im langfristigen Zinsverlauf eher Normalniveau wäre, kein Loch in die monatliche Haushaltskasse. Und da nach zehn Jahren, laut Paragraf 489 BGB, ohnehin ein Sonderkündigungsrecht besteht, können auch alle Bauinteressierten ruhig bleiben, die von einem weiteren Zinsrutsch ausgehen. Für diejenigen, die das Thema Arbeitslosigkeit absichern wollen, gibt es spezielle Versicherungen, die bei einigen Versicherern auch das Thema Kurzarbeit umfassen. Sie sehen, Bauherren können durchaus beruhigt schlafen, wenn sie alle genannten Vorsichtsmaßnahmen ergreifen und ihre Baufirma nach den genannten Kriterien auswählen.”

QUELLE: Aktion pro Eigenheim (Abbildung: aproxima)