Streit um Baumängel: Im Zweifelsfall müssen Gutachten herangezogen werden

Ein schön geplantes Richtfest kann ins Wasser fallen, werden gravierende Schäden am noch unfertigen Haus entdeckt. Oft kann nur ein Gutachten helfen, die Mängel festzuhalten, für Abhilfe zu sorgen oder in einer gerichtlichen Auseinandersetzung Klarheit zu schaffen. Das Problem: zu viel Vertrauen, zu wenig Kontrolle Breite Fugen im Mauerwerk, aus der Bodenplatte ragende Bewehrungseisen, das Küchenfenster um einen halben Meter entgegen dem geplanten Grundriss versetzt – auf Baustellen sind solche Zustände kurz vor dem Richtfest keine Seltenheit. Bauherren vertrauten zuvor Beschwichtigungen der Bauleitung, Unfertigkeiten seien normal und Mängel würden bis zur nächsten Besichtigung behoben sein. Oft bemühen sich Verbraucher am Bau, diese Situation allein zu meistern. Doch sie sind als Laien überfordert, wenn Fakten sprechen müssen.

Der Bauherren-Schutzbund e.V. erklärt, worauf es für Bauherren ankommt.

Statt übermäßigen Vertrauens sind konsequente Kontrollen des Baufortschrittes und der Bauqualität nötig, um Mängeln vorzubeugen. Hilfe dafür sollten sich Bauherren bei unabhängigen Fachleuten suchen. Ist die Mängelsituation bereits gravierend, muss unbedingt ein Sachverständiger eingeschaltet werden, der den Bautenstand dokumentiert und ein Mängelprotokoll anfertigt. Nur so können Mängel gegenüber der Baufirma gerügt und eine Frist zu Behebung gesetzt werden.

Wichtig: Gutachten als Grundlage, unterschiedliche Auffassungen zu klären
Den Wert der erbrachten Bauleistungen gilt es ebenso zu ermitteln wie die zu erwartenden Kosten, die zur Fertigstellung des Objektes noch aufzuwenden sind. Vorhandene Mängel sind aufzuzeigen und deren Wertumfang abzuschätzen. Nicht zuletzt ist zu bewerten, ob die von den Bauherren an den Auftragnehmer gezahlten Gelder dem festgestellten Bautenstand und dessen Wert entsprechen. Die gutachterliche Stellungnahme ist oft entscheidende Grundlage, um unterschiedliche Auffassungen streitender Parteien zu klären, Interessen zu wahren oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen dazu Recht zu sprechen.

Entscheidend: Unabhängigkeit als Markenzeichen
Die besondere Sachkunde eines Sachverständigen und seine langjährige Erfahrung helfen bei der Klärung von Problemen. Er beurteilt Sachverhalte fachlich korrekt, beschreibt Ursache und Wirkung und erteilt Rat zur Problemlösung – übrigens unabhängig davon, wer das Gutachten in Auftrag gegeben hat. Die Ergebnisse der Stellungnahme müssen von jedermann erkannt und verstanden werden. Kompetent, unabhängig und objektiv zählt zu den Markenzeichen guter Sachverständiger. Ein Wunschgutachten kann also nicht beauftragt werden. Gegenüber unbeteiligten Dritten ist der Sachverständige zur Verschwiegenheit verpflichtet.

Zu beachten: Gerichtliche und private Gutachten müssen gleichermaßen berücksichtigt werden
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die sich einem anspruchsvollen Prüfungsverfahren unterzogen haben, werden vom Gericht mit Gutachten innerhalb einer gerichtlichen Auseinandersetzung beauftragt. Weitaus häufiger aber werden Sachverständige als Privatgutachter von Rechtsanwälten, Unternehmen, Wohnungsverwaltungen oder auch Verbrauchern herangezogen, meist mit dem Ziel, einen gerichtlichen Konflikt zu vermeiden. Das gelingt dann auf Basis einer Einigung oder eines Vergleichs. Anliegen kann allerdings auch sein, vorhandene Mängel zu dokumentieren und das Ergebnis dem Gericht als Privatgutachten der jeweilig vortragenden Partei vorzulegen. Steht dieses einem eventuell vorliegenden gerichtlichen Gutachten entgegen, muss es dennoch erkennbar verwertet werden.

Achtung: Gutachten sind als Werkverträge zu behandeln
Bei privater Beauftragung eines Sachverständigen entsteht rechtlich ein Werkvertrag. Der Sachverständige ist danach zur Herstellung des “Werks” – also eines Gutachtens – gegenüber dem “Besteller” – beispielsweise einem Bauherrn – verpflichtet. Der Sachverständige schuldet das Gutachten, nicht aber Ergebnisse, die der Besteller von ihm möglicherweise erwartet. Die Honorierung erfolgt nach freier Vereinbarung auf der Basis üblicher Vergütungssätze oder nach einer von beiden Seiten anerkannten Vergütungsordnung von Verbänden oder Vereinen.

BSB-Tipp von Jörg Nowitzki, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes, Regionalbüro Leipzig, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden: Unbestechliche Fakten eines Gutachtens sind für den rechtlichen Beistand der Bauherren oft unverzichtbar. BSB-Mitglieder können hier auf das Netzwerk des Vereins zurückgreifen und auf Kompetenz im Doppelpack bauen. Der Bauherrenberater mit seinem bautechnischen Sachverstand kooperiert mit dem in der Regel als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht tätigen Vertrauensanwalt – im Verbraucherinteresse!

QUELLE: Bauherren-Schutzbund e.V.