Vermietung an Gäste im Sondereigentum: Keine Beschränkung durch Gemeinschafts-Beschluss auf Langzeit-Besucher

Der Eigentümer einer Wohnung muss sich nicht darauf beschränken, diese Räume über längere Zeit dauerhaft zu vermieten, sondern darf sie auch häufig wechselnden Gästen jeweils kurzzeitig etwa als Ferienwohnung zur Verfügung stellen. Fasst eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern einen gegenteiligen Beschluss, so ist dieser nichtig. Auch eine wechselnde Vermietung an Kurzzeit-Gäste hält sich innerhalb der Grenzen einer Wohnnutzung und damit innerhalb der Vorgaben einer Teilungserklärung, wonach das Sondereigentum zu Wohnzwecken zu nutzen ist.

Das hat das Amtsgericht Düsseldorf festgestellt.

In der Klage ging es um eine als Sondereigentum ausgewiesene separate Wohnung mit eigenem Eingang. Diese wurde von ihrer Eigentümerin seit einiger Zeit möbliert an Geschäftsreisende und andere Stadt-Besucher vermietet, was den Nachbarn der Eigentümergemeinschaft ein Dorn im Auge war. Ihrer Ansicht nach handelt es sich hierbei um eine unerlaubte gewerbliche Nutzung des Wohnraums, die sie deshalb per Versammlungsbeschluss untersagten.

Allerdings zu Unrecht, wie das Amtsgericht betonte. “Durch die Kurzzeitvermietungen werden die übrigen Wohnungseigentümer nämlich nicht über jenes entscheidende Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums auch typischerweise zu erwarten wäre”, erklärt Rechtsanwältin Daniela Grünblatt-Sommerfeld.

Für die Einordnung einer solchen Nutzung als gewerblich oder nicht komme es weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung Teil einer unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend sei allein, was in der Wohnung selbst passiert. Und das umstrittene Appartement wäre nun mal kein Hotel. Es dient den Gästen schlicht als Unterkunft und damit zu üblichen Wohnzwecken.

Die Vermietung an wechselnde Gäste unterscheidet sich laut Urteilsspruch nicht signifikant von einer längerfristigen Vermietung einer Wohnung. Kommt es doch auch beim Dauerwohnen zum – erlaubten! – Empfangen von Gästen und damit zu einer Frequentierung der Wohnanlage mit fremden Personen.

AG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2012, 291a C 8319/12

QUELLE: Telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline